information immobiliere locale agence sernhac gard nimes:Action directe du locataire contre le syndicat des copropriétaires

Las de subir le refoulement intempestif des eaux usées par son évier, un locataire a fait nettoyer une colonne d’évacuation, partie commune de l’immeuble en copropriété et a demandé, en justice, le remboursement de la facture au syndicat.

La juridiction de proximité a déclaré son action irrecevable estimant que ce locataire n’a aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires et qu’il devait donc diriger sa réclamation à l’encontre de son bailleur.

La Cour de cassation(1) casse ce jugement au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose, rappelons-le, que  le syndicat des copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction  ou le défaut d’entretien des parties communes (…) ».

Le locataire se voit donc reconnaître une action directe de nature quasi délictuelle à l’encontre du syndicat, nécessitant la preuve du défaut d’entretien.

(1) Cass. 3ème civ. 17 juin 2008, n° 07-14864.

astuce immobiliere locale agence garons remoulins:Quelles sont les modalités de mise en œuvre des investissements locatifs dans le secteur du tourisme ?

Tout contribuable qui, entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement faisant partie d'une résidence de tourisme classée dans une zone de revitalisation rurale, et qui le destine à une location dont le produit est imposé dans la catégorie des revenus fonciers, bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu(1).

Cependant, le bénéfice de la réduction d'impôt est subordonné au respect des quatre conditions cumulatives suivantes :

-  le logement, objet de l’investissement, doit faire partie d’une résidence de tourisme classée ;
-  la résidence de tourisme classée doit se situer dans une zone déterminée ;
-  l’investissement doit porter sur un logement au sens des articles R. 111-1 s. du code de la construction et de l’habitation ;
-  le logement doit être affecté à la location au profit de l’exploitant de la résidence de tourisme pendant une durée de neuf ans.

Pendant cette période, la location doit être effective et continue, sous réserve de la faculté pour le propriétaire de se réserver des périodes d’occupation de son logement.

Qu’en est-il alors en cas de changement d’exploitant de la résidence au cours de la période couverte par l’engagement de location ?

En principe, le logement doit être loué au nouvel exploitant dans un délai d’un mois et jusqu’à la fin de la période de location.

Cependant, une instruction fiscale du 11 juillet 2008 a apporté des mesures de tempérament à ce principe, qui pouvait dans certaines circonstances s’avérer inéquitable.

Ainsi, la période de vacance du logement avant sa location à un nouvel exploitant peut être supérieure à un mois sans toutefois pouvoir dépasser douze mois, dans les cas suivants :

- liquidation judiciaire de l’exploitant ;
- résiliation ou cession du bail commercial par l’exploitant ; 
- mise en œuvre par les investisseurs du bénéfice de la clause contractuelle prévoyant la résiliation du contrat à défaut de paiement.

Il convient de préciser qu’à défaut de location à un nouvel exploitant dans ce délai maximal de douze mois, la réduction d’impôt sera remise en cause.

(1) Article 199 decies E du CGI.

astuce immobiliere locale agence poulx ledenon:L’administrateur de biens qui commet une erreur dans la rédaction d’un congé peut-il s’exonérer de sa responsabilité ?

L’administrateur de biens répond des fautes qu’il commet dans sa gestion, en application des dispositions de l’article 1192 du Code civil. Il doit en conséquence être très vigilant lorsqu’il rédige des actes de gestion pour le compte de son mandant, tels qu’un congé. En effet, une erreur ou une omission peuvent avoir de graves conséquences et entraîner la mise en cause de sa responsabilité, comme ce fut le cas dans l’affaire qui a donné lieu à l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mars 2008(1).

Dans cette espèce, l’administrateur de biens avait fait signifier au locataire d’un bail commercial un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer renouvelé de 6 100 €, sans aucune précision quant au caractère mensuel, trimestriel ou annuel du loyer. Le locataire avait accepté l’offre aux conditions financières détaillées dans le congé.

L’administrateur de biens avait ensuite notifié au preneur un acte de rectification du congé, précisant qu’il fallait comprendre que le nouveau loyer était de 6 100 € par trimestre, soit annuellement 24 400 €. Le locataire avait contesté ce montant, soulignant qu’il avait accepté l’offre d’un loyer annuel de 6 100 €.

En conséquence, le propriétaire avait été contraint d’accepter un loyer moindre, ce qui a entraîné une diminution de la rentabilité de son immeuble et l’a mis dans une position défavorable pour en négocier le prix de vente.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, l’administrateur de biens faisait valoir le fait qu’il n’aurait pas eu d’instructions de son mandant sur le principe du renouvellement du bail et sur la fixation du loyer. Toutefois, cet argument a été rejeté par la cour, qui rappelle que la mission confiée par le mandat de gestion consiste justement à aviser le mandant lorsque le bail arrive à échéance et à lui proposer les éléments de fixation du loyer renouvelé.

La cour précise en outre que la qualité du mandant, en l’espèce un marchand de biens, n’exonère pas l’administrateur de biens de sa responsabilité, le mandat faisant la loi des parties quelles que soient leurs qualités.

Elle considère que l’urgence ne permet pas non plus de justifier l’erreur de l'administrateur de biens. En effet, celui-ci gérait le bien depuis de nombreuses années et l’offre de congé avec renouvellement est un acte courant en matière de gestion immobilière de locaux commerciaux.

La cour en déduit que l’administrateur de biens a manqué à son obligation de faire délivrer un congé avec offre de renouvellement avec un prix du loyer conforme aux intérêts de son mandant, ainsi qu’à son obligation de conseil sur les conséquences de l’omission de la périodicité du loyer dans l’acte de signification du congé. Elle a également considéré que l’huissier de justice qui a procédé à la signification du congé a commis une faute en ne mentionnant pas de son propre chef la périodicité du loyer. En conséquence, l’huissier de justice et l’administrateur de biens ont été condamnés solidairement au paiement de la somme de 114 000 € au propriétaire du local commercial, à titre de dommages et intérêts.

(1) CA Paris 5ème ch. B 20 mars 2008, n° 05-12802.

astuces immobiliere locale agence marguerittes st gervazy:Augmentation des loyers des locaux soumis à la loi de 1948 : le décret est paru

Le décret n° 2008-794 du 20 août 2008 revalorisant les prix de base au mètre carré des locaux soumis à la loi du 1er septembre 1948 est paru au Journal officiel du 21 août 2008.

Les loyers des locations catégories III A, III B, II A, II B et II C restant soumises aux dispositions de la loi de 1948 et n’atteignant pas la valeur locative, peuvent être augmentés à compter de l’entrée en vigueur du présent texte, à savoir le 22 août 2008.

En effet, et en l’absence de précision dans le texte permettant un effet rétroactif au 1er juillet, (comme ce fut le cas dans le précédent décret paru le 21 septembre 2007), il  est fait application de l’article 1er du Code civil qui dispose, en substance, qu’en l’absence de dispositions spéciales, en l'espèce le texte de loi, le décret entre en vigueur le lendemain du jour de sa publication  au Journal officiel soit le 22 août 2008.

Cette augmentation est :
- de 5 % dans l’agglomération parisienne ;
- de 3,5 % hors agglomération parisienne ;
- de 4 % pour les loyers forfaitaires (article 34 de la loi du 1er septembre 1948).

Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent, quant à eux, aucune majoration annuelle légale.

Vous pouvez retrouver ces pourcentages d'augmentation dans Juridique/Chiffres utiles/Loi 1948.

astuce immobiliere locale agence marguerittes gard :Décret de blocage des loyers en agglomération parisienne

Cette année encore, paraît au JO n° 193 du 20 août un décret de blocage des loyers en agglomération parisienne(1)

Ce décret de blocage des loyers en agglomération parisienne reste inchangé par rapport à celui de l’an dernier.
 
Le décret s’applique pour une durée d’un an à compter du 31 août 2008.
 
Le principe reste celui d’une réévaluation, au moment du renouvellement du bail, dans la limite du jeu de la clause de révision contractuelle. 
 
Toutefois, comme antérieurement, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur a fait une proposition conformément aux dispositions de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci-après :

1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer à la date de renouvellement ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La hausse du loyer s'applique dans les conditions prévues au c de l'article 17 précité.

Notons que l’article 3 du présent décret énonce que les dispositions du présent décret ne font pas obstacle à l'application des clauses contractuelles mentionnées au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou des accords collectifs locaux conclus en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

(1) Décret n° 2008-788 du 18 août 2008  relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

astuce immobiliere locale agence garons redessan caissargues: Décret de blocage des loyers en agglomération parisienne

Cette année encore, paraît au JO n° 193 du 20 août un décret de blocage des loyers en agglomération parisienne(1)

Ce décret de blocage des loyers en agglomération parisienne reste inchangé par rapport à celui de l’an dernier.
 
Le décret s’applique pour une durée d’un an à compter du 31 août 2008.
 
Le principe reste celui d’une réévaluation, au moment du renouvellement du bail, dans la limite du jeu de la clause de révision contractuelle. 
 
Toutefois, comme antérieurement, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué et que le bailleur a fait une proposition conformément aux dispositions de l’article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites ci-après :

1° La moitié de la différence entre le loyer déterminé conformément aux dispositions du c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée et le loyer à la date de renouvellement ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement ou la dernière reconduction du contrat ou, si le contrat n'a été ni renouvelé ni reconduit, depuis sa date d'effet, des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

La hausse du loyer s'applique dans les conditions prévues au c de l'article 17 précité.

Notons que l’article 3 du présent décret énonce que les dispositions du présent décret ne font pas obstacle à l'application des clauses contractuelles mentionnées au e de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée ou des accords collectifs locaux conclus en application de l'article 42 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée.

(1) Décret n° 2008-788 du 18 août 2008  relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

astuce immobiliere locale agence manduel redessan:Quels sont les critères pris en compte par les juges du fond pour réduire le montant d’une clause pénale ?

Rappelons que la clause pénale est celle par laquelle une personne s’engage à verser une somme forfaitairement fixée pour assurer l’exécution d’une convention. Elle remplit en principe une double fonction : une fonction comminatoire, en ce qu’elle est destinée à dissuader le débiteur de ne pas exécuter son engagement, et une fonction indemnitaire, le versement étant destiné à compenser le préjudice subi par le contractant victime de la défaillance⁽¹⁾.

Les juges du fond ont le pouvoir de réduire le montant de la clause pénale, si celle-ci leur apparaît manifestement excessive, comme l’a fait la cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu le 3 juillet 2008⁽²⁾.

Dans cette affaire, les parties avaient signé une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt moyennant le prix de 605 000 euros. L’acte contenait une clause pénale d’un montant de 60 500 euros, soit 15 % du prix de vente.

Les acquéreurs ne s’étant pas présentés à la date prévue pour procéder à la réitération de la vente par acte authentique, ils ont été assignés par les vendeurs en résolution de la vente et paiement de la clause pénale. Les juges de première instance ont accueilli cette demande. Les acquéreurs ont formé appel.

La cour d’appel a considéré que, les vendeurs ayant revendu leur maison au prix de 590 000 euros, leur préjudice est constitué par l’immobilisation de leur bien pendant cinq mois, et par les « tracas et vicissitudes afférents à l’échec de la vente projetée ». Dès lors, selon elle, la clause pénale était manifestement excessive au regard de la gravité relative du préjudice. C’est pourquoi elle a réduit son montant à hauteur de 15 000 euros.

(1) Article 1152 du Code civil
(2) CA Paris, 2e ch., 3 juillet 2008, n°07-07296

information immobiliere locale agence rodilhan nimes gard:Opposition en bonne et due forme : le syndicat doit être convoqué à la procédure d'ordre

Dans le cadre d’une vente sur saisie immobilière d’un lot, les juges du fond ont déclaré irrecevable l’opposition du syndicat des copropriétaires au motif qu’il ne l’avait pas déposée au greffe pour la procédure d’ordre. Le syndicat a donc contesté le règlement amiable intervenu. La Cour de cassation lui donne raison en cassant le jugement (rendu en dernier ressort) estimant que : « l’opposition au versement des fonds, formée régulièrement par le syndic, valait au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que le destinataire de cette opposition devait en informer le juge chargé des ordres pour faire convoquer le syndicat à la procédure d’ordre et qu’en l’absence du respect de cette formalité, le syndicat était recevable à faire opposition au procès verbal de règlement de l’ordre amiable ». Cass. Civ. 3ème 4 juin 2008 n° 07-10051

information immobiliere locale agence marguerittes redessan gard:Réponse ministérielle sur la notion de "chambres d'hôte située chez l'habitant"

L’article L 324.3 du code du tourisme définit les chambres d’hôtes comme des « chambres meublées situées chez l’habitant. » Le décret n° 2007-1173 du 3 août 2007 fixe à cinq le nombre de chambres d'hôtes pouvant être louées à des touristes à condition que celles-ci soient situées  dans l'habitation du loueur, l’accueil étant effectué obligatoirement par l’habitant.  Doit-on considérer que les conditions ci-dessus sont remplies lorsque les chambres d’hôtes sont dans  un corps de bâtiments situé dans la propriété du loueur mais  distinct de son lieu d’habitation ? En outre, quelle conséquence lorsque le loueur dispose de plus de cinq chambres d’hôtes ? Le secrétaire d’Etat au tourisme, interrogé sur ces points,  précise  (réponse ministérielle du 17 juin 2008 - JO du 15.07.08) que : « Le code du tourisme mentionne que les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant….., c'est-à-dire dans sa résidence, qu'il s'agisse du même corps de bâtiment ou d'un bâtiment annexe. Les agriculteurs ont donc la possibilité de créer des chambres d'hôtes dans les bâtiments annexes à leur résidence que constituent, entre autres, les granges. » « Le décret du 3 août 2007, pris en application de l'article L. 324-5 du code du tourisme, précise la définition du produit commercialisé sous l'appellation de chambres d'hôtes. C'est ainsi que  l'activité de location de chambres d'hôtes est désormais limitée à 5 chambres pour une capacité maximale d'accueil de 15 personnes. Il n'interdit toutefois pas l'activité de location de chambre chez l'habitant au-delà de 5 chambres et 15 personnes. Ainsi, les loueurs de chambres meublées chez l'habitant qui n'auront pu se mettre en conformité avec les nouvelles dispositions du code du tourisme, par exemple en raison d'un nombre de chambres excédant 5, ne pourront plus exercer cette activité sous l'appellation « chambres d'hôtes ». Dans tous les cas, les loueurs  restent  soumis aux obligations qui incombent aux exploitants de chambres d'hôtes notamment en matière fiscale et sociale, ainsi qu'aux dispositions réglementaires relatives à la sécurité incendie dans les établissements recevant du public applicables aux chambres louées chez l'habitant accueillant plus de 15 personnes.

astuce immobiliere locale agence poulx meynes gard:Arrêtés catastrophe naturelle du 7 août 2008

Deux arrêtés du 7 août 2008, portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, sont parus au Journal officiel du 13 août.

Le premier donne une liste de communes (annexe 1) dont des demandes de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été examinées et acceptées en application du code des assurances, ainsi qu'une liste de communes dont les demandes au même titre ont été rejetées (annexe 2), pour les dommages causés par les inondations et coulées de boue, les inondations et chocs mécaniques liés à l'action des vagues et les mouvements de terrain.

Deux départements avaient fortement été touchés par les inondations et coulée de boue : la Dordogne, les 12, 25 et 26 mai 2008, ainsi que les Pyrénées-Atlantiques, du 10 au 12 juin 2008.

Le second fait de même pour une autre série de communes pour les dommages causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Les départements des Bouches-du-Rhône, du Tarn-et-Garonne et du Var sont ici les plus touchés. Les périodes prises en compte pour cette reconnaissance remontent à 2002 pour certaines demandes des communes.

La garantie ne peut être mise en jeu qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel ayant constaté cet état de catastrophe naturelle.

Dès lors, l’assuré ou son mandataire doit déclarer à son assureur tout sinistre susceptible de faire jouer cette garantie dès qu’il en a eu connaissance, ou au plus tard, dans les dix jours suivant la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle.

Il vous appartient donc, en votre qualité de syndic professionnel ou d’administrateur de biens, de veiller à la bonne exécution de cette obligation et de ne pas laisser passer le délai légal de dix jours, au risque de vous retrouver forclos et de mettre en jeu votre responsabilité civile professionnelle.

astuces immobiliere locale agence marguerittes redessan gard:Les dépenses relatives aux cuisines équipées sont-elles déductibles des revenus fonciers ?

Un rescrit du 17 juin dernier est pour nous l’occasion de faire le point sur cette question.

A titre liminaire, il convient de rappeler que le code général des impôts autorise pour la détermination du revenu net foncier, d’une part la déduction des dépenses de réparation et d’entretien relatives à des locaux d’habitation donnés en location, et d’autre part, la déduction des travaux d’amélioration, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement .

Concernant plus particulièrement les cuisines équipées, la fiche n° 8 de l’instruction fiscale du 23 mars 2007, venue commenter la réforme des revenus fonciers, a précisé que les frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante constituent des réparations déductibles du revenu foncier.
En revanche, l’administration fiscale indique expressément que les dépenses de remplacement des appareils électroménagers, sont considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou la réparation de l’immeuble nu, et ne sont donc pas déductibles des revenus fonciers.

La question de l’installation d’une cuisine aménagée a, quant à elle, tout d’abord, été envisagée par une décision du TA de Dijon , dont les termes ont été confirmés par le rescrit susvisé.

Ainsi, les travaux d’installation d’une cuisine intégrée avec ses équipements ménagers ou électroménagers sont déductibles des revenus fonciers en tant que dépense d’amélioration.
La présente décision a toutefois subordonné la déduction à la condition que la mise à disposition de ces éléments soit expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci lorsque ces dépenses sont réalisées en cours de bail.

Nous tenons à attirer votre attention sur le fait que ces dépenses sont déductibles, lorsqu’elles sont effectuées sur un logement qui était jusqu’alors dépourvu de cuisine aménagée.
En l’état actuel, l’acquisition d’équipements destinés à une cuisine qui est déjà installée ne constituent pas des dépenses d’amélioration déductibles .

information immobiliere locale agence bezouce st gervasy:Indice INSEE des prix à la consommation de 1999 à 2008

astuces immobiliere locale agence marguerittes nimes gard:Mandataires titulaires d’un mandat de gestion : la détention d’un mandat de location est obligatoire lors de la première mise en location du bien

La Commission Nationale Administration de Biens de la FNAIM, à l’occasion de son récent travail sur la refonte du mandat de gérance, a souhaité attirer l’attention des utilisateurs de cet imprimé sur les aspects juridiques suivants.   La gestion locative d’un bien recouvre en pratique l’accomplissement de deux types d’actes, traités différemment par la loi Hoguet : la transaction (signature des baux) et la gestion locative (perception des loyers, régularisation des charges locatives, suivi des travaux, etc.).   L’accomplissement de ces deux types de missions implique dès lors pour le professionnel la détention d’une carte professionnelle portant les mentions Transaction et Gestion.   Une autre conséquence importante découle de la différence de traitement opérée par la loi Hoguet entre la mission de louer (Transaction) et la mission de gérer (Gestion) : lors de la prise d’un bien en mandat, si le professionnel se voit confier tant la mise en place d’un premier locataire que la gestion locative dudit bien, la signature d’un mandat de location et d’un mandat de gérance sera nécessaire.   Ultérieurement, à l’occasion de la mise en place de nouveaux locataires, la signature d’un mandat de location peut ne pas être considérée comme indispensable, la relocation du bien pouvant être qualifiée selon nous d’acte accessoire à la mission principale de gérer le bien.

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information immobiliere locale agence cabrieres remoulins:Quelles sont les modalités d’application du dispositif Borloo ancien, en cas de location à un organisme public ou privé, pour le logement de personnes en difficulté ?

L’article 25, I de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable, dite loi DALO a étendu le dispositif « Borloo ancien » aux logements donnés en location dans le cadre d'une convention conclue dans le secteur intermédiaire à des organismes de droit privé ou public en vue de l’hébergement de personnes défavorisées. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale et l’organisme ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. Cette possibilité est ouverte aussi bien aux baux conclus dans le secteur social (Loi 2007-290 du 5-3-2007 art. 32) qu'à ceux conclus dans le secteur intermédiaire (Loi 2007-1824 du 25-12-2007 art. 25, I). Les modalités de mise en œuvre de ce dispositif ont été précisées récemment par le décret n° 2008-529 du 4 juin 2008 pris en application de l’article 31 du CGI(1) . Ce texte fixe en effet les règles d’appréciation des loyers et ressources de l’occupant ainsi que les conditions de la location. Les organismes visés peuvent être publics ou privés (associations, bailleurs sociaux…), et doivent s’engager à mettre le logement à disposition à titre gratuit ou onéreux, d’une personne physique qui rencontre des difficultés particulière. L’administration fiscale apprécie le respect des conditions permettant de bénéficier du régime d’investissement, en vérifiant le montant du loyer payé au bailleur par l’organisme locataire, le loyer payé le cas échéant à cet organisme par la personne occupant le logement, et les ressources de la personne habitant le logement. A cet égard, le contribuable doit joindre à la déclaration des revenus établie au titre de l’année au cours de laquelle la location à cet organisme ouvre droit pour la première fois à la déduction, une copie de la convention signée avec l’Agence Nationale de l’Habitat, une copie du bail conclu avec l’organisme locataire, et le cas échéant, une copie de l’avis d’impôt sur le revenu du sous-locataire ou de l’occupant du logement établi au titre de l’année N-2. Enfin, le bailleur doit également transmettre à l’administration fiscale son engagement de louer le logement nu pendant toute la durée de la convention, directement ou par l’intermédiaire d’un organisme public ou privé. Sur ce dernier point, le libellé de l’article laisse à penser qu’en cas de congé délivré par l’organisme, le ba