information immobiliere locale agence redessan chasseur immobilier: Les registres obligatoires des intermédiaires immobiliers

Vous êtes nombreux à nous interroger sur les registres obligatoires à tenir par les mandataires, titulaires de la carte transaction et de la carte gestion. Voici un rappel synthétique des registres à tenir en application : - de la loi du 2 janvier 1970, réglementant les activités de mandataires et de son décret d’application du 20 juillet 1972 : registre des mandats, registre répertoire, carnet de reçus ; - des dispositions du code général des impôts, article 50 sexies pour le répertoire des actes. 1 - Pour les titulaires de la carte Transaction et Gestion - un registre des mandats (article 72 du décret) : Aux termes de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 modifié, pris en application de la loi du 2 janvier 1970, tous les mandats consentis aux mandataires sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté. Les mandataires doivent tenir un registre des mandats par activité et par entité juridique, soit un registre pour la transaction, et un registre pour la gestion. Ces registres sont reliés et cotés sans discontinuité. En conséquence, une entreprise disposant de plusieurs succursales ne peut détenir qu’un seul registre par activité pour l’ensemble de ses succursales. Pour plus d’informations : étude Mement’Immo 2008 FNAIM, partie loi Hoguet, p. 57. 2 - Pour les titulaires de la carte Transaction - un registre répertoire  (article 51 du décret) Il est tenu un registre répertoire, pour l’ensemble des activités correspondant à cette carte,  sous la responsabilité du titulaire de carte professionnelle, relié et coté sans discontinuité. Ce registre, tenu au siège de l’entreprise, regroupe l’ensemble des transactions effectuées par l’entreprise (ventes et locations "sèches"). Indépendamment de ce registre répertoire, il peut être tenu un registre répertoire par agence, succursale ou bureau sous la responsabilité de la personne qui la dirige. - un carnet de reçus (article 52 du décret) Tous les versements doivent donner lieu à délivrance d’un reçu conforme au décret. Il est possible de disposer d’un carnet de reçus par agence. Dans ce cas, le titulaire du registre répertoire doit porter sur un état spécial la date de la mise en service de chaque carnet de reçus précisant toutes les mentions obligatoires. A noter que depuis la réforme en 2005 du décret de 1972 susvisé, la tenue de ce registre et de ce carnet sous forme électronique est autorisée, dans les conditions prescrites par les articles 1316 et suivants du Code civil. Pour plus d’informations : étude Mement’Immo, partie loi Hoguet, p. 60. - un répertoire des actes En l’état actuel, un intermédiaire est tenu aux obligations des articles 852 et 50 sexies de l’annexe IV du code général des impôts, qui impose la tenue du répertoire des actes. Celui-ci doit retracer d''une manière générale tous les actes se rattachant à la profession d''intermédiaire qu’il s’agisse d’actes de vente ou de location. A noter que le répertoire fiscal est plus étendu que le registre répertoire imposé par l’article 51 du décret Hoguet précité. (brève du 24 novembre 2008)

information immobiliere locale agence manduel chasseur immobilier :Contrat de syndic : l’avis du CNC respecté à 89 % !

Les premiers résultats de l’enquête menée par la DGCCRF au 1er semestre 2008 sont encourageants : 89 % des syndics contrôlés se sont conformés à l’avis rendu par le Conseil National de la Consommation le 27 septembre 2007. On se souvient de l’émoi suscité par le battage médiatique à propos de l’absence de transparence dénoncée par les consommateurs concernant les tarifs pratiqués par les syndics de copropriété. Le Conseil National de la Consommation (CNC), au sein duquel la FNAIM était représentée, a rendu un avis comprenant en annexe une liste de 44 prestations dites «de gestion courante», reprise intégralement par la FNAIM dans le contrat de syndic élaboré par la Commission nationale administration de biens, auquel se sont ralliés par la suite la CNAB et l’UNIT. Il semble que le tour de France organisé à la fin de l’année 2007 et la publicité faite autour de ce nouveau contrat de syndic aient eu le retentissement escompté, puisqu’il ressort d’une réponse ministérielle publiée le 4 novembre dernier au Journal officiel de l’Assemblée nationale qu’aux termes de l’enquête diligentée par la DGCCRF au 1er semestre 2008, sur les 5 500 contrats des 750 cabinets contrôlés (tous n’étant pas adhérents de la FNAIM), 89 % respectaient l’avis du CNC rendu quelques mois plus tôt ! Il ne reste plus qu’à convaincre les 11 % de réfractaires de l’utilité de suivre les recommandations permettant d’assurer aux consommateurs plus de transparence et de comparabilité, et d’espérer que le rapport du second semestre soit au moins aussi concluant. Le Secrétaire d’Etat à la Consommation, Luc CHATEL, attend en effet les conclusions de cette deuxième enquête avant de décider ou non la prise d’un arrêté.

information immobiliere locale agence marguerittes chasseur immobilier:  Le syndicat des copropriétaires doit-il établir un second CREP après la réalisation de travaux ordonnés par le préfet ?

Rappelons qu’en vertu de l’article L. 1334-8 dernier alinéa du code de la santé publique (CSP) : «En tout état de cause, les parties à usage commun d’un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l’habitation, construit avant le 1er janvier 1949, devront avoir fait l’objet d’un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) (…) » avant le 12 août 2008.

Si le constat de risque d’exposition au plomb fait apparaître la présence de facteurs de dégradations précisés pas arrêté des ministres chargés de la Santé et de la Construction, il appartiendra à l’auteur du constat d’en transmettre immédiatement une copie au représentant de l’Etat dans le département (art. L.1334-10 du CSP).

Dès lors le préfet peut, si cela lui apparaît opportun, prendre l’initiative de mettre en œuvre la procédure prévue par les articles L.1334-1 à L.1334-4 du CSP : enquête environnementale, diagnostic, injonction de travaux et contrôle des lieux à l’issue des travaux, afin de vérifier que le risque d’exposition au plomb est supprimé.

Ce contrôle réalisé par la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS), un Service Communal d’Hygiène et Santé (SCHS) ou encore des opérateurs agréés par le préfet, consiste en une inspection des lieux constatant la réalisation des travaux prescrits et une analyse des poussières sur le sol permettant de mesurer le niveau de contamination des locaux.

A l’issue des travaux, la concentration en plomb des poussières au sol, par unité de surface, ne doit pas excéder le seuil défini par l’arrêté du 25 avril 2006 (art. R.1334-8 du CSP). Le niveau de contamination résiduel des locaux est apprécié par dosage du plomb dans les poussières recueillies. Le seuil est fixé à une concentration de 1 000 µg/m² surfacique en plomb acido-soluble mesurée dans les poussières pour un des échantillons prélevés. Le dépassement de ce seuil implique un nouveau nettoyage (circulaire interministérielle du 13 août 2007 relative au dispositif de lutte contre le saturnisme infantile).

Si des risques de contamination subsistent, le préfet fait exécuter les travaux nécessaires selon les mêmes modalités qu’en cas de carence du syndicat des copropriétaires. A l’issue de ces travaux, le préfet fait procéder à un nouveau contrôle (art. L1334-3 du CSP).

Les textes ne prévoient pas l’obligation d’établir un second CREP suite aux travaux exécutés par le syndicat des copropriétaires.
Dès lors, si le contrôle des travaux effectué par le préfet ou un organisme agréé conclut à la suppression du risque d’exposition au plomb, il apparaît a priori inutile d’établir un nouveau constat.

information immobiliere locale agence chasseur immobilier :La tenue du répertoire des actes par les agents immobiliers

Les agents immobiliers sont tenus aux obligations des articles 852 et  50 sexies de l’annexe IV du code général des impôts, qui imposent aux intermédiaires immobiliers, la tenue du répertoire des actes. La FNAIM  a mené diverses actions auprès de l’administration fiscale pour tenter d’obtenir la suppression de cette obligation pour les mandataires transactionnaires. En l’absence de réponse, et compte tenu des lourdes sanctions fiscales, les transactionnaires se doivent de tenir le répertoire des actes. Les actes  portant sur les transactions réalisées par l’agence doivent  être  reportés chronologiquement sans blanc ni interligne. Sont concernés tous les mandats (ventes et  locations), les actes de vente et de location,  les honoraires perçus par l’agence dans le cadre de ces transactions,  et « d’une façon générale, tous les actes auxquels le titulaire du répertoire est intervenu en qualité de simple mandataire ». (article 50 sexies du CGI) Ce répertoire est distinct de celui imposé par  l’article 51 du 20 juillet 1972 qui prévoit que tous les versements ou remises faits au titulaire de la carte transaction doivent être mentionnés sur un registre répertoire dit « registre répertoire de la loi du 2 janvier 1970 ». (étude Mement'immo 2008, partie loi Hoguet, p. 60) A noter que le registre répertoire vise tous les versements ou remises effectués par le titulaire de la carte transaction, alors que le répertoire des actes concerne plus largement les actes de transaction effectués par l’intermédiaire. A priori, le répertoire des actes n’a pas à être coté et paraphé par le tribunal de commerce, aucun texte ne le prévoyant. Il est tenu un répertoire des actes par entité juridique. Les sanctions L’ordonnance portant simplification fiscale d’octobre 2005 applicable au 1er janvier 2006 rappelle les sanctions : 1 % du prix de vente ou de la valeur de la transaction et une amende par infraction, soit, par ligne, 150 €.

Information immobiliere locale agence chausseur immobilier gard : Le refus de certains greffes de tribunaux de commerce d’inscrire les loueurs en meublé professionnel au registre du commerce et des sociétés les empêche-t-il de bénéficier de ce statut ?

A l’heure où  nous écrivons ces lignes, le statut du loueur en meublé professionnel est en passe d’être modifié par la loi de finances pour 2009.

Ainsi, au 1er janvier prochain, le bénéfice du statut sera subordonné au respect des trois conditions suivantes :
- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- ces recettes représentent plus de 50 % des revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal(1) ;
- un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.

Le respect de cette dernière condition peut s’avérer délicate.

En effet, certains greffes de tribunaux de commerce considèrent que l’activité de loueur en meublé professionnel est une activité civile et refusent, par conséquent, leur inscription au registre du commerce et des sociétés.

Cette problématique a été soulevée par un parlementaire et a donné lieu à une réponse ministérielle publiée le 28 octobre 2008(2).

Ainsi, l’administration fiscale accorde le statut de loueur en meublé professionnel aux personnes qui ne sont pas inscrites au registre du commerce et des sociétés, du seul fait du refus du greffe du tribunal de commerce, motivé par le caractère non commercial de l’activité.

En pratique, le bailleur qui entend se prévaloir du statut, notamment à l’occasion de la vente de l’immeuble pour bénéficier de l’exonération de la plus-value, devra produire la décision de refus du greffe afin de prouver que la non-inscription ne résulte pas d’un choix du contribuable de ne pas se placer sous le statut de loueur en meublé professionnel.

Rappelons à cette occasion, que le projet de loi de finances pour 2009 modifie également le régime d’exonération des plus-values professionnelles applicable au loueur en meublé professionnel, à  compter du 1er janvier 2009.

L’exonération sera désormais accordée aux loueurs en meublé professionnels dont l’activité a été exercée pendant au moins cinq ans, et dont les recettes annuelles sont supérieures à 90 000 € (contre 250 000 € jusqu’au 31 décembre 2008).

Cette mesure s’inscrit sans nul doute dans le cadre du plafonnement des niches fiscales voulu par les pouvoirs publics.

Selon cette logique, la loi de finances pour 2009 a réduit le taux de la déduction forfaitaire, applicable au régime micro BIC : au même titre que les autres prestations de services, le taux de la déduction sera de 50 %, au lieu de 71 %...

A toutes fins utiles, signalons que le projet de loi de finances pour 2009 fait l’objet d’un article à paraître dans la Revue bleue de novembre 2008.

(1) Jusqu’au 31 décembre 2008, le loueur en meublé professionnel est celui qui tire de cette activité plus de 23 000 € de recettes annuelles ou en retire au moins 50 % de son revenu global. Avec la loi de finances pour 2009, cette condition alternative devient cumulative. 
(2) Rép. min. n° 19560, JO le 28 octobre 2008.

information immobiliere locale agence remoulins chasseur de biens:Revalorisation du salaire minimum des négociateurs VRP

L’avenant n° 40 à la CCN I, signé par la FNAIM, la CNAB, la CSAB, le SNRT, la FSIF et l’UNPI, porte le salaire minimum brut mensuel des VRP à 1 300 € (au lieu de 950 € précédemment). 

Les salariés VRP pouvaient difficilement rester à l’écart de toute réflexion concernant la revalorisation de leurs minima.  

Par ailleurs, rappelons que le ministère du Travail, des Relations sociales, de la Famille et de la Solidarité demande expressément le respect du SMIC de manière générale.  

Les organisations patronales ont donc décidé de relever le salaire minimum des VRP, non pas au niveau du SMIC puisque la jurisprudence a jugé que le SMIC n’était pas applicable aux VRP, mais à un niveau proche du SMIC. 

Nous indiquons que conformément à l’article L. 2261-1 du code du travail : « Les conventions et accords collectifs sont applicables, sauf stipulations contraires, à partir du jour qui suit leur dépôt auprès du service compétent, dans des conditions déterminées par voie réglementaire. » L’avenant n° 40 est ainsi applicable aux adhérents de la FNAIM et ce, sans rétroactivité, depuis le 3 août 2008. 

Nous précisons que l’avenant n° 40, déposé en août 2008, sera, à terme, applicable à tous les employeurs, peu importe qu’ils adhèrent ou non à une organisation signataire, et cela dès l’extension de l’avenant. 

Les services du ministère, contactés au sujet de cette extension à venir, ont confirmé le caractère certain de celle-ci.

information immobiliere locale agence caissargues chasseur de biens:Les Etats-Unis soutiennent les emprunteurs en difficulté

Le gouvernement fédéral américain a annoncé un programme de soutien aux propriétaires qui rencontrent des difficultés à rembourser les emprunts de leur résidence principale.Le gouvernement fédéral prévoit, pour les emprunteurs en retard d’au moins trois remboursements, la possibilité de baisser le taux d’intérêt, d’allonger la durée du prêt ou de réduire le principal, sous réserve que dans ces conditions, le remboursement soit supportable.

Le gouvernement fédéral américain a annoncé un programme de soutien aux propriétaires qui rencontrent des difficultés à rembourser les emprunts de leur résidence principale. Le gouvernement fédéral prévoit, pour les emprunteurs en retard d’au moins trois remboursements, la possibilité de baisser le taux d’intérêt, d’allonger la durée du prêt ou de réduire le principal, sous réserve que dans ces conditions, le remboursement soit supportable.

Les ménages concernés par ce plan sont ceux présentant le plus de risques, mais aussi ceux ayant un profil financier plus solide, pouvant supporter un remboursement mensuel inférieur ou égal à 38% de leur revenus bruts mensuels. Selon Moody's Economy.com, 7,3 millions de foyers feraient défaut sur leurs emprunts entre 2008 et 2010, et 4,3 millions d'entre eux pourraient perdre leur maison.

information immobiliere locale agence metnes chasseur de biens :Un guide sur les bonnes pratiques en ascenseur

La France compte 7 millions de logements collectifs dont la moitié est dotée d'un ascenseur. Avec 100 millions de trajets par jour, l’ascenseur premier moyen de transport, est aussi à l’origine de 2.000 accidents par an dont 6 à 10 très graves ou mortels.

La France compte 7 millions de logements collectifs dont la moitié est dotée d'un ascenseur. Avec 100 millions de trajets par jour, l’ascenseur premier moyen de transport, est aussi à l’origine de 2.000 accidents par an dont 6 à 10 très graves ou mortels. Chaque année, 150.000 personnes sont par ailleurs bloquées dans les ascenseurs (dont 100.000 en Ile de France).

Pour savoir comment réagir, comment éviter la surcharge, interdire l'accès aux jeunes enfants non accompagnés, maintenir les enfants au fond de la cabine ou ne pas chercher à sortir par ses propres moyens en cas de blocage de l'appareil, la Fédération des Ascenseurs vient justement de concevoir un petit guide « l ‘ascenseur au quotidien pour des trajets en toute sécurité ». On y trouve les principales indications à suivre dans les situations courantes (trajets avec des enfants, avec une poussette, avec un chien,...), exceptionnelles (déménagement, blocage de l'ascenseur,...) ou présentant un danger imminent (porte palière déverrouillée sans la présence de la cabine, ...).

information immobiliere locale agence garons chasseur de biens:Un nouveau quartier va voir le jour sur Paris, Aubervilliers et Saint-Denis

La couverture du périphérique sur 225 mètres entre les portes de la Chapelle et d'Aubervilliers va permettre la naissance du projet d'aménagement intercommunal « Gare des Mines / Fillettes », situé sur les territoires de Saint-Denis, d'Aubervilliers et du 18e arrondissement de Paris. Ce nouveau quartier comprendra notamment 1.500 logements, des commerces et des terrains de sport. Les premières opérations pourraient sortir de terre d’ici 2012.

Au-delà des frontières administratives et de la frontière physique constituée par le boulevard périphérique, les deux collectivités de Paris et Plaine Commune décident de réaliser ensemble, en couvrant et enfouissant ce boulevard autoroutier, un véritable quartier intercommunal, capable d'assurer une réelle continuité urbaine et d'offrir à la fois emplois et logements. Il s'agira du premier quartier intercommunal mis en place entre Paris et une collectivité voisine.

information immobiliere locale agence redessan chasseur de biens: 84% des Français heureux dans leur appartement

Malgré la morosité ambiante, les Français habitants dans des immeubles se sentent globalement bien chez eux. Selon l’Observatoire du bien-être dans les immeubles publié par le Conseil supérieur de l’administration des biens, plus de 8 français sur 10 vivants dans un immeuble déclarent s’y sentir bien.

Malgré la morosité ambiante, les Français habitants dans des immeubles se sentent globalement bien chez eux. Selon l’Observatoire du bien-être dans les immeubles publié par le Conseil supérieur de l’administration des biens, plus de 8 français sur 10 vivants dans un immeuble déclarent s’y sentir bien. Ils sont même 52 % à se sentir « tout à fait bien » dans leur immeuble contre 16 % à être insatisfaits.

Les plus heureux : les plus de 65 ans, propriétaires, retraités ou inactifs. Ce qui leur donne le plus de satisfaction ? Le voisinage, la sécurité et la tranquillité. Les espaces verts, la proximité avec les transports, les écoles, les commerces et le travail occupent toutefois une place de plus en plus importante dans le bien-être des habitants d’immeuble. Côté inconvénients, la première source de nuisance est le bruit, évoqué à 53 %.

information immobiliere locale agence st gervasy chasseur de biens:Après la baisse des taux de la BCE, les taux des prêts immobiliers pourraient suivre

La Banque Centrale Européenne (BCE) vient d’abaisser son principal taux directeur à 3.25 % (-50 points), son plus bas niveau depuis octobre 2006. Ce recul s’explique par la conjoncture économique tendue et par la baisse du prix des matières premières.

La Banque Centrale Européenne (BCE) vient d’abaisser son principal taux directeur à 3.25 % (-50 points), son plus bas niveau depuis octobre 2006. Ce recul s’explique par la conjoncture économique tendue et par la baisse du prix des matières premières. «Un signe que la situation est préoccupante et qu’il faut redonner des liquidités pour relancer les économies européennes car la récession menace la zone euro », analyse Geoffroy Bragadir, fondateur d’Empruntis.com.

Pour autant, cette décision ne devrait pas avoir de répercussion immédiate sur les taux des crédits immobilier. "Il n'y aura pas d'impact à court terme. Il faut d'abord que le marché interbancaire se détende", pronostique Geoffroy Bragadir. Pour lui, les taux pourraient baisser de l'ordre de "-0,20% ou de -0,30%, mais pas avant le premier trimestre 2009".

astuce immobiliere locale agence chasseur de biens rodilhan: Un guide en ligne sur le crédit relais

Les établissements de crédits ont pris l’engagement, le 21 octobre 2008, de contacter d’ici la fin 2008 tous les souscripteurs d’un prêt relais arrivant à échéance dans moins de 6 mois, ceci afin de leur proposer de "faire le point sur leur situation et d’identifier les difficultés éventuelles pour rechercher ensemble le cas échéant des solutions personnalisées".

information immobiliere locale agence redessan chasseur de biens: Les prix de l’ancien ont continué de progresser sur un an

Les derniers chiffres des notaires de France font état d’une poursuite de la hausse des prix sur un an. Entre le 1er juillet 2007 et le 30 juin 2008, les prix de l’ancien ont ainsi continué à progresser de 3,6% pour les appartements et de 4,3% pour les maisons selon l’indice Notaires-INSEE province.

information immobiliere locale agence manduel chasseur de biens: Les sénateurs adoptent mais amendent la loi Boutin

L’examen du projet de loi sur le logement par les sénateurs est achevé. Si la proposition d'intégrer dans le quota de 20 % de logements sociaux les logements en accession sociale à la propriété a été rejetée, la plupart des autres mesures ont été adoptées. Ainsi, le projet de loi introduit notamment une taxation des plus-values sur les ventes de terrains. Les terrains inconstructibles à l’acquisition mais qui prennent de la valeur en étant déclarés ultérieurement constructibles seront soumis à la taxation de la plus-value réalisée lors de leur revente.

information immobiliere locale agence chasseur de biens sur gard nimes :L’indice de référence des loyers a progressé de 2,95% au 3ème trimestre

L’indice de référence des loyers (IRL) a augmenté de 2,95 % au 3ème trimestre 2008 (contre + 2,38 % au 2ème trimestre et + 1,81 % au 1er trimestre). Calculé par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), l’IRL sert de référence pour la révision du loyer intervenant chaque année en cours de bail lorsque le contrat de location comporte une clause de révision annuelle du loyer.

information immobiliere locale agence poulx chasseur de biens: Nouvelle chute des prix des logements aux Etats-Unis

Les prix des logements aux Etats-Unis ont enregistré une nouvelle baisse record en août, chutant de 16,6% sur un an, selon l'indice S&P/Case-Shiller mesurant les prix dans les vingt plus grandes agglomérations américaines. L'indice des prix dans les dix plus grosses villes du pays a lui aussi enregistré une baisse inédite, de 17,7% sur un an. C'est le vingtième mois de baisse consécutif des deux indices.

information immobiliere locale agence marguerittes chasseur de biens:Les banques françaises sont solides !

[ Les banques françaises sont solides ! ]

A l'heure où tout le monde ne parle que de la crise financière mondiale, quelle est la situation des banques françaises

Les banques françaises sont les plus solides du monde. Elles ont fourni la preuve de leur prudence et de leur capacité à se gérer avec efficacité.
Elles sont bien sûr impactés indirectement par la crise financière mondiale, mais le fond de leur activité est robuste et leur bilan encore plus ! Ce n'est pas un hasard si on ne trouve aucune banque française dans les dix premières banques en perte sur les subprimes (la 1ère n'arrive qu'en 17e position !)… Les banques françaises s'appuient sur des dépôts très solides : ils couvrent 70 % de leurs besoins de financement. La confiance en votre banque n'est pas seulement un slogan, c'est aussi une vérité… Et les garanties ne manquent pas : le système bancaire français bénéficie d'un appui massif des pouvoirs publics et d'une solidarité de place qui a toujours fait ses preuves. Si vous avez des économies à la banque, rassurez-vous, elles sont entre de bonnes mains


Dans ce contexte, qu'en est-il pour le marché immobilier ?
« Bonne nouvelle, le marché immobilier français résiste mieux qu'ailleurs… Contrairement aux Etats-Unis où le système de financement est basé sur des prêts hypothécaires à taux variable, la plupart des propriétaires en France ont contracté des prêts à taux fixe. Résultat : le taux de défauts de paiement sur les emprunts immobiliers en France est de 0,15 %, contre 18 % aux Etats-Unis sur les prêts « subprime » ! Côté prix du marché immobilier, ils sont en légère baisse, mais après 10 ans de hausse, c'était inévitable et prévisible… Mais toutes les régions ne sont pas sur un pied d'égalité : dans le Sud-ouest, le Centre et l'Ile-de-France, les prix ont progressé entre de 0,5 et 1 % sur un an ! Sur l'année 2008, la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) ne s'attend pas à une baisse globale de plus de 5 %... Un atout pour les acheteurs qui sont en position de négocier les prix ! »

information immobiliere Locale agence chercheur de biens marguerittes gard: Diagnostiqueurs : votre obligation de « déclaration sur l’honneur »

Conformément aux dispositions de l’article R. 271-3 du code de la construction et de l’habitation, lorsqu’un propriétaire charge une personne d'établir un dossier de diagnostic technique, celle-ci lui remet un document par lequel elle atteste sur l'honneur qu'elle est en situation régulière au regard de l’article L. 271-6 du même code.

Rappelons que cet article fait obligation aux diagnostiqueurs de présenter des garanties de compétences et de disposer d’une organisation et de moyens appropriés. En outre, la profession est soumise à une obligation d’assurance qui couvre les conséquences de sa responsabilité en raison de ses interventions. Enfin, l’intervenant pour la réalisation des diagnostics ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir un diagnostic, un état ou un constat.

L’article R. 271-3 du code de la construction et de l’habitation ajoute que la personne qui établit le dossier de diagnostic technique atteste en outre sur l’honneur qu’elle dispose des moyens en matériel et en personnel nécessaires à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier.

Ainsi, le diagnostiqueur doit remettre au propriétaire du bien une attestation sur l’honneur mentionnant qu’il dispose :

• des moyens matériels et en personnel appropriés à l’établissement des états, constats et diagnostics composant le dossier de diagnostic technique ;

• des garanties de compétences ;

• d’une assurance permettant de couvrir les conséquences de sa responsabilité en raison de ses interventions ;

• d’une absence de lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir un diagnostic, un état ou un constat.

Pour faciliter vos démarches, utilisez le modèle type FNAIM d’attestation sur l’honneur article R. 271-3 du code de la construction et de l’habitation (à reproduire sur votre papier entête comportant toutes vos mentions légales).

information immobiliere locale agence chasseur de biens poulx:Parution au Journal officiel de l’indice des loyers commerciaux du 2ème trimestre 2008

Comme indiqué dans notre brève du 6 novembre, nous étions dans l’attente de la diffusion par l’INSEE des chiffres de l’ILC.

Un avis publié au Journal officiel du 13 novembre nous donne ces premiers chiffres également diffusés par l’INSEE.

Ainsi, au deuxième trimestre 2008, cet indice s’établit à 101,20. Il est calculé sur une référence 100 au premier trimestre 2008.

Nous vous rappelons qu’il est désormais possible de faire référence à ce nouvel indice dans les baux commerciaux.

information immobiliere locale agence chasseur de biens gard nimes: Indice INSEE des prix à la consommation

information immobiliere locale agence chasseur de biens information immobiliere :Quelles sont les conditions permettant la mise en œuvre de la garantie décennale à laquelle est tenu l’entrepreneur ?

Un arrêt rendu le 22 octobre 2008 par la Cour de cassation est l’occasion de rappeler les conditions de mise en œuvre de la garantie décennale des constructeurs.

Rappelons qu’en vertu de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’ouvrage est responsable de plein droit des dommages portant sur des travaux qu’il a réalisés et relevant de la garantie décennale. Or, les articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du même code disposent que la garantie décennale est due, soit lorsque le vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, soit lorsqu’il affecte un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage. Un élément d’équipement est considéré comme indissociable de l’ouvrage lorsque la dépose de celui-ci, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de la matière.

La Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises qu’afin de déterminer si un dommage relève de la garantie décennale, les juges du fond doivent caractériser, soit le fait que le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination, soit le caractère indissociable de l’élément d’équipement(1). Elle rappelle de nouveau ce principe par un arrêt en date du 22 octobre 2008(2).

Dans cette affaire, le propriétaire d’une tour d’habitation avait confié à plusieurs entreprises des travaux de rénovation des façades avec isolation extérieure. Postérieurement à la réception de ces travaux, des désordres étaient apparus sur les dalles, et le propriétaire s’était donc vu contraint d’assigner les différents intervenants en réparation de son préjudice.

La cour d’appel de Rouen avait déclaré l’entreprise ayant procédé à la pose de ces éléments de façade, ainsi que le bureau de contrôle, responsables des désordres, sur le fondement de la garantie décennale au motif que « le bardage, à vocation thermique et de ravalement, constitué par des plaques placées sur des rails fixés aux façades, constituait un élément d’équipement indissociable du bâtiment au sens des dispositions de l’article 1792-2 du Code civil ».

La Cour de cassation estime cette motivation insuffisante et censure la cour d’appel. Elle lui rappelle que, pour déterminer si les désordres relevaient de la garantie décennale, elle aurait dû rechercher si la dépose, le démontage ou le remplacement de la dalle ne pouvait s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Elle aurait également dû rechercher si les dommages qu’elle relevait compromettaient la solidité de l’ouvrage ou le rendaient impropre à sa destination.

Ainsi, si l’un de vos clients subit des désordres à la suite de travaux, et souhaite faire jouer la garantie décennale de l’entrepreneur, il conviendra de lui rappeler qu’une telle action n’est possible que si l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- le dommage compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination ;
- la dépose, le démontage ou le remplacement de l’élément d’équipement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière.

(1) Cass.3ème civ. 3 mai 1989, RDI 1989, p. 469 ; Cass.3ème civ. 18 décembre 2002, n°1900, BPM janvier 2003, inf. 28.
(2) Cass. 3ème civ. 22 octobre 2008, n° 07-15214

information immobiliere locale agence jonquieres st vincent:Les délais de prévenance légaux s’imposent en cas de rupture de la période d’essai

La loi du 25 juin 2008 relative à la modernisation du marché du travail, qui a notamment modifié la durée de l’essai et les conditions de son renouvellement (brève du 4 août 2008), a créé un délai de prévenance à respecter en cas de rupture du contrat de travail durant la période d’essai (article 2 de la loi).

Désormais, selon l’article L. 1221-25 du code du travail « Lorsqu'il est mis fin, par l'employeur, au contrat en cours ou au terme de la période d'essai (…) d'au moins une semaine, le salarié est prévenu dans un délai qui ne peut être inférieur à :

- vingt-quatre heures en deçà de huit jours de présence ;
- quarante-huit heures entre huit jours et un mois de présence ;
- deux semaines après un mois de présence ;
- un mois après trois mois de présence.

Le salarié qui prend l’initiative de rompre doit également respecter un délai de prévenance mais de moindre durée.» (article L. 1221-26 du code du travail)

Les modèles de contrat de travail disponibles sur notre site sont en cours de modification afin que soit ajoutée cette nouvelle exigence légale. Si vous avez établi un contrat de travail qui ne comporte pas cette précision, il n’est pas pour autant irrégulier. L’essentiel est de respecter le délai de prévenance précité si vous êtes amené à rompre la période d’essai.

Et surtout de ne maintenir à aucun prétexte le salarié en fonction au terme de la période d’essai. En effet, la loi le rappelle : « La période d'essai, renouvellement inclus, ne peut être prolongée du fait de la durée du délai de prévenance. »

information immobiliere locale agence manduel marguerittes gard: Les plafonds de la Sécurité Sociale applicables au 1er janvier 2009

Les premières projections relatives aux nouveaux plafonds de la Sécurité sociale en 2009 sont sorties. Ces plafonds s’appliqueront aux rémunérations ou gains versés du 1^er janvier au 31 décembre 2009.

Ainsi, à compter du 1^er janvier 2009, le plafond mensuel de la Sécurité sociale s’élèvera à 2 867 €. Pour mémoire, le plafond pour 2008 s’élève à 2 773 €, soit une augmentation potentielle de 3,4 %.

Voici un tableau récapitulatif du plafond applicable selon la périodicité de la paie

REFERENCE	PLAFOND APPLICABLE
Trimestre	8 601 €
Mois	2 867 €
Quinzaine	1 434 €
Semestre	652 €
Jour	158 €
Heure(1)	21 €

Notons toutefois qu’il faudra attendre que l’arrêté soit publié au Journal officiel pour que ces données chiffrées soient confirmées.

information immobiliere locale agence redessan marguerittes:Arrêté catastrophe naturelle du 5 novembre 2008

Un arrêté du 5 novembre 2008, portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, est paru au Journal officiel du 7 novembre.

Il concerne les dommages causés par les inondations et coulées de boue, les inondations par remontée de nappe phréatique, les éruptions volcaniques et les mouvements de terrain,  survenus en mai, juin, juillet et août 2008 dans des communes de l'Ain, l'Allier, l'Ardèche, l'Aube, le Cher, le Doubs, la Drôme, la Gironde, l'Isère, les Landes, le Lot, le Lot-et-Garonne, le Nord, le Puy-de-Dôme, les Hautes-Pyrénées, le Bas-Rhin, le Haut-Rhin, le Rhône, la Savoie, le Tarn-et-Garonne et la Réunion.

En annexe I, il donne la liste de communes dont des demandes de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été examinées et acceptées en application du code des assurances, et en annexe II, une liste de communes dont les demandes au même titre ont été rejetées

La garantie ne peut être mise en jeu qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel ayant constaté cet état de catastrophe naturelle.

Dès lors, l’assuré ou son mandataire doit déclarer à son assureur tout sinistre susceptible de faire jouer cette garantie dès qu’il en a eu connaissance, ou au plus tard, dans les dix jours suivant la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle.

Il vous appartient donc, en votre qualité de syndic professionnel ou d’administrateur de biens, de veiller à la bonne exécution de cette obligation et de ne pas laisser passer le délai légal de dix jours, au risque de vous retrouver forclos et de mettre en jeu votre responsabilité civile professionnelle.

information immobilière locale agence poulx marguerittes:La rupture conventionnelle d’un contrat de travail constitue-t-elle une perte d’emploi permettant au locataire de bénéficier d’un préavis réduit à un mois ?

Les articles L. 1237-11 à L. 1237-16 du code du travail, issus de la loi n° 2008-596 du 25 juin 2008 portant modernisation du marché du travail, permettent à l’employeur et au salarié de convenir, d’un commun accord, de la rupture du contrat de travail qui les lie.

De son côté, l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 permet au locataire de réduire cette durée à un mois (au lieu de trois mois) notamment en cas de perte d’emploi. Se pose alors la question de savoir si cette rupture conventionnelle constitue une perte d’emploi au sens de la loi régissant les baux des locaux constituant l’habitation principale du locataire.

La Cour de cassation fait une interprétation très stricte des cas légaux permettant à un locataire d’obtenir la réduction de son délai de préavis à un mois. En matière de perte d’emploi, la jurisprudence précise qu’il ne peut s’agir que d’une perte d’emploi involontaire. En effet, le locataire ne peut se prévaloir d’une situation qu’il a lui-même engendrée pour invoquer le préavis réduit (mise en disponibilité pour convenance personnelle, abandon de poste, démission…). La « perte d’emploi » s’analyse en une situation juridique imposée par l’employeur.

En l’absence de jurisprudence, cette législation trop récente n’ayant à notre connaissance fait naître aucun contentieux, il nous semble, sous réserve de l’appréciation souveraine des juges du fond, que la rupture conventionnelle ne devrait pas justifier le bénéfice du délai réduit à un mois. En effet, il s’agit d’une rupture négociée entre le salarié et l’employeur, et qui n’est donc a priori pas imposée par l’employeur.

Le locataire ne pourrait bénéficier du préavis réduit à un mois que s’il était prouvé que l’employeur est seul à l’initiative de la rupture et qu’il a, par ses agissements, poussé le locataire à accepter de rompre à l’amiable le contrat de travail.

information immobiliere locale agence ST gilles nimes gard:Tarification spéciale de solidarité pour la fourniture de gaz naturel : les pouvoirs publics comptent sur les administrateurs de biens !

Dans une brève du 11 septembre 2008, nous vous informions de l’instauration par un décret du 13 août 2008 d’une tarification spéciale de solidarité pour la fourniture du gaz naturel.

Il nous semblait que les administrateurs de biens, gérants et syndics, devaient d’emblée fournir les informations requises par le texte sans être préalablement sollicités par les personnes intéressées.

Dans un courrier adressé à la FNAIM, le directeur de l’énergie et le directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages, précisent que : « Afin que l’ayant droit dispose de ces informations, dans le cas d’immeubles d’habitation chauffés collectivement au gaz naturel, le décret prévoit qu’elles sont communiquées de manière générale aux copropriétaires, par le syndic de l’immeuble ou par tout autre mandataire, dans le décompte individuel des charges et sous forme d’affichage dans les parties communes de l’immeuble. Obligation est faite également aux bailleurs ou, le cas échéant, à leurs mandataires, de communiquer ces mêmes informations à leurs locataires dans leurs décomptes de charges ou la quittance de loyer ou tout autre moyen.

Les syndics de copropriété, les bailleurs et les agences immobilières de gestion locative agissant pour le compte de ces derniers sont donc des acteurs du dispositif d’information des ayants droit au tarif social du gaz en habitat collectif et il est important que les adhérents de la FNAIM soient bien informés des nouvelles obligations qui leur incombent ».

A bon entendeur…

information immobiliere locale agence  congenies gard:Régime des taxes locales de publicité : quel est l’apport de la loi de modernisation de l’économie ?

L’article 171 de la loi de modernisation de l’économie(1) a refondu le régime des taxes locales de publicité. Au 1er janvier 2009, les trois taxes locales sur la publicité(2), qui coexistaient jusqu’alors, seront remplacées par une taxe unique, dénommée taxe locale sur la publicité extérieure. Cette taxe reste une imposition facultative que le conseil municipal peut décider d’instituer sur la base d’une délibération prise avant le 1er juillet de l’année N, pour un recouvrement en année N+1. La taxe est alors due par l’exploitant du support existant au 1er janvier de l’année d’imposition. Elle est payable sur la base d’une déclaration annuelle à la collectivité, qui doit être effectuée avant le 1er mars de l’année d’imposition. En pratique, les communes qui, en 2008, ont pris une délibération instaurant soit la taxe sur la publicité frappant les affiches, réclames et enseignes lumineuses, soit la taxe sur les emplacements publicitaires fixes n’auront pas besoin de prendre une nouvelle délibération. En année N+1, la nouvelle taxe se substituera à l’ancienne, sur la base d’un tarif de droit commun. Rappelons que ce tarif joue automatiquement, à défaut de délibération de la commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale, ayant décidé des tarifs inférieurs ou supérieurs. En tout état de cause, ces sommes s’appliquent par m² et par an, à la superficie utile des supports taxables, c’est-à-dire la superficie effectivement utilisable, à l’exclusion de l’encadrement du support. A cet égard, il convient de préciser que la loi a élargi le champ de la taxation des supports publicitaires. Selon le nouvel article L. 2333-7 du code général des collectivités territoriales, la taxe frappe trois catégories de supports : - les dispositifs publicitaires : support susceptible de contenir une publicité ; - les enseignes : toutes inscription, forme ou image apposées sur un immeuble et relatives à une activité qui s’y exerce ; - les préenseignes : toutes inscription, forme ou image indiquant la proximité d’un immeuble où s’exerce une activité déterminée. Dans l’hypothèse où des supports seraient créés ou supprimés en cours d’année, ils devront faire l’objet de déclarations supplémentaires, effectuées dans les deux mois suivant la création ou la suppression. Pour toute information complémentaire, sachez qu’une circulaire du ministère de l’Intérieur, datée du 24 septembre 2008, indique les modalités d’application de cette taxe(3). (1) Loi n° 2008-776 du 4 août 2008. (2) Taxe communale sur les affiches, réclames et enseignes ; taxe communale sur les  emplacements publicitaires fixes ; taxe communale sur les véhicules publicitaires. (3) http://www.dgcl.interieur.gouv.fr

information immobiliere locale agence meynes marguerittes gard : Le maire peut-il invoquer les stipulations du cahier des charges d’un lotissement contraires au plan local d’urbanisme pour refuser un permis de construire modificatif ?

Le ministre de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire répond par la négative à cette question(1). Il rappelle que le cahier des charges d’un lotissement est un document contractuel qui s’applique aux personnes résidant au sein du lotissement, indépendamment des règles et servitudes d’urbanisme. En conséquence, ce document n’a pas de valeur réglementaire et ne peut donc en aucun cas fonder une décision d’urbanisme, même lorsqu’il contient des règles d’utilisation du sol. Il s’ensuit qu’une décision d’autorisation ou de refus de permis de construire ne peut trouver son fondement que dans une règle d’urbanisme contenue notamment dans le plan local d’urbanisme lorsqu’il en existe, ou dans une règle générale d’urbanisme en l’absence de ce document. Le ministre souligne toutefois le fait que le cahier des charges du lotissement s’impose au pétitionnaire du permis, et que celui-ci doit s’assurer que son projet est compatible avec les règles qu’il contient. Ainsi, l’obtention d’un permis de construire conforme au plan local d’urbanisme mais contraire aux dispositions du cahier des charges ne dispense pas le pétitionnaire du respect de ce document. En effet, en cas de violation des règles contenues dans le cahier des charges, celui-ci pourrait être assigné en responsabilité contractuelle par l’un des colotis devant les tribunaux judiciaires. (1) Rép.min. n° 26099, JO du 14 octobre 2008, p. 8819.

information immobiliere locale agence st gilles marguerittes gard:Les parents peuvent-ils consentir à leurs enfants, une location avec un loyer réduit ?

Dans le cadre de la détermination des revenus fonciers, le contribuable doit notamment prendre en compte les recettes provenant des loyers perçus. Ces loyers doivent en principe correspondre au prix du marché. A défaut, l’administration fiscale peut substituer au montant du loyer déclaré, la valeur locative normale de l’immeuble, dès lors qu’il existe entre eux un écart important, et que le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble pour son prix normal. Dans cette hypothèse, l’administration peut, sous le contrôle du juge, rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire. A l’occasion d’une réponse ministérielle(1), le parlementaire interrogé nous rappelle que ces règles s’appliquent indistinctement aux propriétaires bailleurs, que leurs biens soient ou non loués à un membre de leur famille. Il précise, à ce titre, que contrairement à ce que l’auteur de la question soutenait à l’appui d’une décision du Conseil d’Etat(2), il n’existe pas de règle permettant un abattement de 5 % sur les locations accordées aux enfants du bailleur. Par conséquent, en pratique, si votre client souhaite loger son enfant dans un logement dont il est propriétaire, deux solutions s’offrent à lui. Il peut : - soit louer le bien au prix du marché ; - soit le mettre gratuitement à disposition de son descendant. Mais, dans ce cas, il ne pourra pas déduire les charges afférentes à ce bien. (1) Rép. min. 14 octobre 2008, n° 15513. (2) CE 3 février 1986, n° 43224, 9ème et 7ème s.-s.

information immobiliere locale agence rodilhan marguerittes gard:Récupération des charges de gardiennage et rétroactivité de la loi ENL

Voilà une décision qui devrait éclaircir l’horizon des conseils qui souhaitent invoquer le caractère interprétatif donc rétroactif de la loi ENL, dans le cadre de procédures engagées par des locataires demandant le remboursement de charges locatives indûment perçues. Cependant, la position adoptée par les Hauts magistrats ne donne pas raison à leur interprétation du caractère rétroactif de la loi ENL ! En l’espèce, un locataire assigne son bailleur en remboursement d’un trop-perçu de charges locatives arguant du fait que le gardien n’effectue pas seul l’entretien des parties communes et l’élimination des déchets comme l’exige l’article 2 c/ du décret du 26 août 1987. En premier instance, le locataire obtient gain de cause. Le bailleur se pourvoit alors en cassation. Dans ses conclusions, le bailleur soutient, entre autres arguments, que la loi ENL du 13 juillet 2006 est une loi interprétative qui vient préciser les dispositions de la loi antérieure. Ainsi le bailleur considère que l’article 88-I, 4 a un caractère interprétatif et qu’il doit s’appliquer avant son entrée en vigueur. L’article 23 de la loi du 23 décembre 1989 prévoit en effet que le « coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise correspond à la dépense toute taxe comprise acquittée par le bailleur ». La Cour de cassation(1) ne retient pas cette interprétation et approuve la décision retenue par le tribunal d'instance de Paris(2) pour avoir rejeté cette qualification aux motifs : - d'une part, que ni les débats parlementaires ni une disposition expresse de la loi ne viennent corroborer cette affirmation ; - d'autre part, que selon l'annexe au décret « charges », qui fixe la liste exhaustive des charges locatives, seule la TVA relative à la consommation d'eau est expressément reconnue comme étant récupérable. La Haute Cour affirme qu’il est effectivement impossible de considérer que la loi nouvelle doit régir les situations antérieures, puisque « une loi ne peut être considérée comme interprétative qu'autant qu'elle se borne à reconnaître, sans rien innover, un état de droit préexistant qu'une définition imparfaite a rendu susceptible de controverses ».(3)  La position adoptée par la Cour de cassation  n’est pas surprenante puisqu’elle s’inscrit dans la logique. La loi ENL, en modifiant l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 a mis un terme définitif à une jurisprudence vivement contestée par les professionnels selon laquelle la marge bénéficiaire de l’entreprise et la TVA n’étaient pas récupérables Cass , 3éme, civ , 30 octobre 2002 Bull,  civ. III n°212, et est allée bien au-delà qu’une simple interprétation d’une disposition ambigüe. (1) Cass. 3ème civ. 19 mars 2008, FS-P+B, n° 07-10.704. (2) TI  Paris 19ème 7 novembre 2006. (3) Cass. 3ème civ. 27 février 2002, Bull. civ. III, n° 53.

information immobiliere locale agence manduel marguerittes gard :Application de la clause résolutoire et demande de nouveaux délais

En application de l’article L. 145- 41 du code de commerce, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la résiliation du bail dès lors que cette résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Après avoir reçu un commandement de payer un arriéré de loyers visant la clause résolutoire, le locataire d’un bail commercial est condamné en référé à s'acquitter de sa dette sous un certain délai. Le bailleur, alors que le locataire n’exécute pas son obligation, obtient du juge de l'exécution un jugement devenu définitif, en vertu duquel le preneur a été sommé de quitter les lieux. Pourtant, moins de deux années après, le locataire introduit une action au fond en contestant la résiliation du bail et aux fins d’obtenir un délai pour le paiement de l'arriéré de loyers. En appel, les juges du fond accueillent la demande du locataire et déclarent en substance que l'ordonnance de référé n'a, en principe, pas autorité de la chose jugée et que, par conséquent, le preneur était tout à fait recevable à contester au fond le principe même de l'acquisition de la clause résolutoire. Rappelons que la Cour de cassation a déjà précisé, au visa de l'article 488 du code de procédure civile, que l'ordonnance de référé qui constate l'acquisition d'une clause résolutoire n'ayant pas, au principal, l'autorité de la chose jugée, elle ne s'impose pas au juge du fond saisi aux mêmes fins(1). Cette position n’est pas celle retenue par les Hauts magistrats qui, dans un arrêt du 15 octobre 2008(2), rendu au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, énoncent qu’il ne peut être octroyé de nouveaux délais dès lors que la première échéance n'a pas été honorée. Notons que la position retenue par la Haute Cour est conforme à sa jurisprudence antérieure, qui a déjà jugé que les délais octroyés par l'ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n'avaient pas été respectés, la cour d'appel, saisie au fond, ne pouvait accorder de nouveaux délais(3). Par cette arrêt, la Haute Cour fait une parfaite application du mécanisme de la clause résolutoire et de son « caractère automatique » en cas de manquement du débiteur : Dès qu'un des versements prévus n'a pas été effectué à l'échéance fixée, la clause résolutoire se trouve acquise au bailleur(4). En conclusion, on peut noter que si le locataire exécute ses obligations dans le délai accordé par le juge, la clause résolutoire ne joue pas. Si le locataire ne s’acquitte ou ne s’exécute pas dans les délais prévus, la clause sera définitivement acquise sans possibilité de nouveaux délais donnés par le juge des référés ou par le juge du fond, ni de nouvelle suspension. En pratique, l’expulsion peut être poursuivie sans nouvelle décision. (1) Cass. 3ème civ. 9 janvier 1991, Bull. civ. III, n° 15, JCP 1991, II, n° 21729, note LEVY ; 12 octobre 1994, Bull. civ. III, n° 174 ; D. 1994, IR. 250  ; 6 mars 1996, Bull. civ. III, n° 62 ; D. 1996, IR. 102 ; RDI 1997, 144, obs. DERRUPPE. (2) Cass. 3ème civ. 15 octobre 2008, FS, P, B, n° 07-16-725. (3) Cass. 3ème civ. 2 avril 2003, Bull. civ. III, n° 77, D. 2003, AJ. 1366, obs. ROUQUET ; AJDI 2003, 583, obs. BLATTER ; 19 mars 2003, AJDI 2003, 582, obs. DUMONT  ; V. aussi Cass. 3ème civ. 23 avril 1986, Rev. loyers 1986, 266 ; 14 octobre 1992, Bull. civ. III, n° 271 ; CA Caen 30 mars 2006, JCP 2007, IV, 1892. (4)  Cass. 3ème civ. 16 janvier 2002, AJDI 2002, 208, obs. DUMONT ; 10 juillet 2007, Rev. loyers 2007, 400.

information immobiliere locale agence st gervazy marguerittes gard :Droit de préemption purgé par erreur

Dans un jugement rendu le 15 septembre dernier, le tribunal de grande instance de Paris reprend la solution retenue par la Cour de cassation quant à la valeur juridique d’un droit de préemption purgé par erreur.   En l’espèce, un bail d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 expirait en octobre 2006. La bailleresse, confrontée à des difficultés financières nécessitant un besoin immédiat de liquidités, souhaita vendre rapidement son bien. Croyant à tort que cette vente ne pouvait se faire sans proposer le bien en priorité aux locataires(1), la bailleresse délivra un congé pour vente dès janvier 2005, soit quinze mois à l’avance. En juin 2006, les locataires acceptèrent l’offre. Néanmoins, la bailleresse ne souhaitant alors plus vendre le bien, les locataires sollicitèrent devant le TGI la vente forcée du bien.   Les juges, se fondant sur l’article 1109 du Code civil, donnèrent raison à la bailleresse. Suivant cet article en effet : « Il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. »   Dans ce cadre, le tribunal rejeta la demande des locataires considérant que « le seul constat de ce que la venderesse se croyait légalement tenue de vendre en priorité à son locataire, alors qu’elle ne l’était pas, caractérise bien une erreur sur l’état du droit ». Pour les juges en effet, cette erreur, commise par un profane, était excusable étant donné la complexité du droit en la matière.   L’erreur ainsi caractérisée entraînant la nullité du congé pour vente, l’acceptation émise par les locataires ne pouvait produire aucun effet.   La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer en ce sens dans un arrêt rendu par la 3ème chambre civile en date du 24 mai 2000(2).   Cependant, l’erreur de droit étant très rarement admise par les tribunaux, il ne doit pas être déduit de cette jurisprudence que la délivrance à un locataire d’une offre de vente ne comporte aucun risque. La rigueur et la précaution doivent rester de mise en la matière.   (1) Alors qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’interdit de vendre un bien immobilier occupé. (2) Cass. 24 mai 2000, n° 98-16132. V. également : Cass. 3ème civ. 5 juillet 1995, n° 92-20425.

information immobiliere locale agence poulx marguerittes gard:Délai de préavis applicable à un bail meublé verbal

Voilà encore un arrêt rendu par la Cour de cassation qui rappelle que le « mini statut » de la location meublée définie à l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation est d’ordre public. Dans les faits, un locataire preneur d’un logement meublé prétexte que la relation contractuelle est verbale pour donner congé le 27 pour le 30 du même mois, considérant ainsi que le délai de préavis est raisonnable ! La locataire saisit le juge de proximité pour voir condamner le bailleur au remboursement du dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux représentant un mois de loyer. Devant la juridiction de proximité de Toulouse, le locataire est débouté de sa demande et se voit condamner à payer au propriétaire diverses sommes à titre de solde de loyer et de dommages-intérêts. Le locataire se pourvoit alors en cassation en considérant qu'aux termes de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation, le bail de locaux meublés destinés à la résidence principale du locataire doit être établi par écrit ; qu'à défaut de contrat écrit, le bailleur ne saurait se prévaloir à l'encontre du preneur du préavis d'un mois prévu par ce texte. La Cour de cassation(1) rejette cette argumentation et énonce que l'absence de contrat écrit ne dispense pas le locataire du respect du délai de préavis prévu à l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation. En d’autres termes, la Haute Juridiction rappelle ce qu’elle avait déjà jugé dans un précédent arrêt rendu en date du 6 avril 2005 (brève du 23 mai 2005). (1) Cass. 3ème civ. 15 octobre 2008, FS-P+B, n° 07-13.294.

information immobiliere locale agence  redessan marguerittes gard:Diagnostic de l’installation intérieure d’électricité : comment gérer la période transitoire ?

A l’heure où le processus d’accréditation et de certification se met progressivement en place en vue de l’entrée en vigueur le 1er janvier prochain de l’obligation d’annexer à toute promesse de vente portant sur tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation, et à défaut de promesse à l’acte authentique, un état de l’installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans (cf.brève du 5 août 2008), se pose pour les agents immobiliers, à juste titre, la question de la gestion des avant-contrats (compromis ou promesses unilatérales de vente) signés avant le 1er janvier 2009 mais réitérés après cette date.

 En effet, comme pour l’état de l’installation intérieure de gaz, les notaires inciteront certainement vivement leurs clients à produire, en pareille hypothèse, ledit état lors de la signature de l’acte authentique.

 Dès lors, il convient, le cas échéant, dès la signature des avant-contrats, de se préoccuper de cette question et l’agent immobilier doit là encore conseiller au mieux les parties en prévoyant, en fonction de la volonté de ces dernières, toute clause utile à ce sujet.

 Il va de soi que si le vendeur est en possession d’un certificat de conformité visé par un organisme agréé par le ministre chargé de l’Industrie datant de moins de trois ans à la date de signature de l’avant-contrat, ou à défaut d’une déclaration de l’organisme agréé indiquant que ce dernier a bien délivré et visé pareil certificat relatif à l’installation concernée, celui-ci aura tout intérêt à produire ce document qui sera annexé à l'avant-contrat. Il en va de même de certains autres documents reconnus équivalents à l’état réglementaire : les diagnostics réalisés volontairement avant le 1er janvier 2009 dans le cadre d’opérations organisées par les distributeurs d’électricité inscrits sur une liste officielle.

 A défaut, plusieurs options contractuelles s’offrent aux parties :

 - soit faire établir un état de l’installation intérieure d’électricité qui sera annexé à  l’avant-contrat quand bien même celui-ci est signé antérieurement au 1er janvier 2009. Par anticipation sur la réglementation, l’acquéreur acquiert alors en pleine connaissance de cause. La difficulté réside ici dans le fait que l’accréditation des organismes de certification ne sera a priori officialisée que le 15 novembre prochain et qu’en conséquence avant cette date, il semble difficile de faire établir un état qui soit valable au regard de l'article L. 134-7 du code de la construction et de l'habitation ;

- soit prévoir dans l’avant-contrat que ledit état sera annexé à l’acte authentique avec l’inconvénient de devoir respecter le délai de réflexion SRU à l’acte notarié pour le cas où le diagnostic ne serait pas satisfaisant. Cette solution pourra toutefois être source de litige entre les cocontractants car la question se posera inévitablement, selon nous, de savoir quand l’état devra être considéré comme bon ou pas, c’est-à-dire comme modifiant ou non substantiellement le contrat initial. La stipulation d'une condition suspensive pourrait également être envisagée ;

- enfin, soit convenir d’appliquer stricto sensu la réglementation et donc ne faire établir à aucun moment de ladite transaction l’état de l’installation intérieure d’électricité, l’acquéreur dûment informé déclarant, par exemple, vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur. Dans ce cas, l’agent immobilier devra bien sûr se ménager la preuve écrite du conseil donné.

A titre informatif, voici la clause qui sera insérée en temps utile (au plus tard fin décembre) dans les imprimés de vente d’immeuble FNAIM et dont le mécanisme se trouve calqué sur celui de la clause afférente à l’état de l’installation intérieure de gaz (ci-après le modèle pour le compromis) :

•  INSTALLATION INTERIEURE D’ELECTRICITE (immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation)

 « Conformément à l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le bien immobilier vendu comporte une installation intérieure d’électricité de plus de quinze ans, un état de cette installation doit être produit par le vendeur en vue d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, dans les conditions prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6 du même code.

 Le vendeur déclare que les biens objet des présentes :

 □ Ne comportent aucune installation intérieure d’électricité.

 □ Ne comportent aucune installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans. En conséquence, les dispositions de l’article L. 134-7 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas applicables. Le vendeur déclare, sous sa responsabilité, qu’à sa connaissance l’installation existante réalisée depuis moins de quinze ans ne présente pas d’anomalie.

 □ Comportent une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans. En conséquence, un état de cette installation en date du ....... est annexé aux présentes ».

astuce immobiliere locale agence manduel gard:Une fiche pratique relative à l'établissement d'un contrat de gestionnaire d'une association syndicale libre est mise à votre disposition

Pour répondre à des demandes répétées de leurs consœurs et confrères, les membres de la Commission nationale administration de biens de la FNAIM ont établi une fiche pratique qui vous guidera dans la rédaction d’un mandat de gestion d’une association syndicale libre.

Précisons cependant qu’il a été impossible d’établir un contrat aux termes exhaustifs dans la mesure où la teneur de ce contrat dépend essentiellement des stipulations des statuts de l’association syndicale libre que vous allez gérer. Nous vous invitons donc à la plus grande vigilance sur ce point.

Rappelons que les statuts de l’ensemble des associations de propriétaires devaient être mis en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006 avant le 5 mai 2008.

Rappelons également que vous pouvez retrouver un dossier complet dans la rubrique : La FNAIM/Espace commissions/Plénière 2008.

astuce immobiliere locale agence ledenon gard :Le diagnostiqueur doit-il se déplacer pour établir un DPE ?

Destiné à évaluer la quantité d’énergie consommée par un bâtiment et à en mesurer l’impact sur l’environnement, le diagnostic de performance énergétique se traduit par un document dont le contenu et les modalités d’établissement sont réglementés.

Le DPE comprend notamment :

-         un descriptif des équipements de chauffage, de production d'eau chaude, de refroidissement, de ventilation ;

-         le classement du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;

-         le classement du bâtiment en application d'une échelle de référence établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre ;

-         des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le DPE doit ainsi comporter un descriptif du logement et de ses équipements(1). Cette obligation suppose que le diagnostiqueur ait constaté par lui-même la présence de ces éléments.

En conséquence, et comme l’indique le ministère du Logement et de la Ville : « De par la nature de ses prestations, le diagnostiqueur doit visiter le bien à vendre, à louer ou à construire.

« En particulier pour le DPE, il doit faire des recommandations de travaux d’économie d’énergie au vu de la construction ainsi que des équipements et des éléments qui ont une incidence sur la performance énergétique. »

Par ailleurs, rappelons que le diagnostic doit être établi, suivant un modèle fixé par arrêté, par un professionnel certifié, présentant des garanties de compétence, disposant d’une organisation et de moyens appropriés, et ayant souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle(2).

Au regard de tous ces éléments, il est par conséquent impossible pour un diagnostiqueur d’établir un DPE par « correspondance », c’est-à-dire à partir des seules informations délivrées par un propriétaire.

Un tel diagnostic serait irrégulier et engagerait nécessairement la responsabilité du diagnostiqueur.

(1) Cf. modèles 6.1 et 6.2 fixés par arrêté du 15 septembre 2006.

(2) Art. L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation.

astuce immobiliere locale agence marguerittes gard:Alarmes piscines : suite du feuilleton...

Luc Chatel, Secrétaire d’Etat chargé de la Consommation, avait demandé aux fabricants et aux importateurs d’alarmes pour piscines de retirer de la vente cinq modèles d'alarmes de détection d'immersion. (brève du 16 juillet 2008)

La DGCCRF poursuit son enquête et confirme avoir constaté que :

- la commercialisation de ces cinq modèles d’alarme a été arrêtée ;

- quatre des cinq modèles d’alarmes dont la commercialisation a été arrêtée peuvent être néanmoins maintenus en fonction des piscines où ils sont installés :

. Aqualarm DET10 de la société Nexatis ;
. Sensor Premium PRE005-M de la société MG International ;
. Securipool de la société Securipool International ;
- Poolguard de la société Energie Engineering.

Des réserves sont cependant émises sur le bon fonctionnement de celles-ci :
« Ces modèles détectent la plupart des chutes de 8 kg, et apportent donc une contribution positive à la prévention des noyades accidentelles. Il n’y a aucune raison de les enlever, pour autant bien entendu qu'on se soit assuré de leur état de fonctionnement (entretien, alimentation, mise en marche...). Leur problème est qu’ils risquent de ne pas se déclencher dans certaines conditions alors qu’ils le devraient (par exemple en fonction du vent). Il ne faut donc pas compter uniquement sur eux. »

En revanche, le retrait du marché et  rappel de l'alarme Alpool JB 2005 auprès des propriétaires de piscines qui l'ont installée est confirmé(1).

Le communiqué de la DGCCRF ci-dessus reproduit appelle à la prudence. Il conviendrait de s’assurer du bon fonctionnement des alarmes préalablement à toute location et, en cas de dysfonctionnement, de conseiller aux propriétaires de les changer.

Signalons que la DGCCRF poursuit le contrôle de conformité des autres alarmes d’immersion proposées sur le marché. A suivre...

(1) Arrêté du 21 août 2008, Journal officiel du 29 août 2008.

astuce immobiliere locale agence garons gard:Pas de grille de répartition, pas d’action en paiement des charges locatives !

Faisant preuve d’une grande rigueur, la Cour de cassation(1) considère qu’à défaut d’avoir communiqué au locataire le mode de répartition des charges, l’action du bailleur tendant à leur recouvrement est irrecevable.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives sont récupérables « sur justification ». Cette obligation pour le bailleur de justifier les charges qu’il répercute sur le preneur est triple. Il doit produire :
- un décompte par nature de charges ;
- les pièces justificatives de ces différentes catégories de charges ;
- le mode de répartition entre les locataires lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif.

S’il n’existe pas de clé légale de répartition entre les locataires, la méthode retenue par le bailleur pour établir cette grille est libre à condition qu’elle ne révèle aucun abus de droit.

Encore faut-il qu’une répartition soit établie, à défaut, le bailleur ne pourra assigner son locataire en paiement d’un arriéré de charges.
La Cour de cassation fait ici une stricte application de l’article 56 du code de procédure civile qui exige, à peine de nullité, que l’assignation contienne « l’indication des pièces sur lesquelles la demande est fondée ».
Il semble qu’en matière d’action en recouvrement de charges locatives (pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989), les « pièces nécessaires à la demande » sont le décompte par nature de charges, les justificatifs y afférents, et le mode de répartition des charges entre locataires.

(1) Cass. 3ème civ. 4 mars 2008, n° 06-21.192.

astuce immobiliere locale agence rodilhan gard:L’indice des loyers commerciaux (ILC) est-il aujourd’hui applicable ?

Mesure phare de la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008(1), la légalisation de l’ILC, créé à l’origine par un accord interprofessionnel(2), a pour finalité de permettre aux parties contractantes à un bail commercial d’opter, en toute sécurité, pour un indice de révision des loyers autre que l’indice du coût de la construction.

En effet, si jusqu’à aujourd’hui, le statut des baux commerciaux permettait déjà aux parties d’opter pour un autre indice, c’était à la condition, notamment, que ce dernier soit en lien avec l’objet du contrat ou l’activité d’une partie(3).

L’indice du coût de la construction étant le seul indice légalement présumé en relation directe avec l’objet du contrat(4), il était dès lors devenu de fait l’indice systématiquement utilisé par les parties pour le calcul de la révision des loyers.

La loi de modernisation de l’économie ayant modifié le code monétaire et financier, l’ILC bénéficie désormais de la même présomption de légalité que l’indice du coût de la construction.

Néanmoins, est-il aujourd’hui possible de faire référence à l’ILC dans les baux commerciaux ? Cet indice peut-il être dès à présent conventionnellement adopté par les parties ?

Si le statut des baux commerciaux a été modifié(5) et ne nécessite pas d’autres adaptations, le code monétaire et financier renvoie cependant les parties à un décret prochainement à paraître qui viendra définir les activités commerciales pour lesquelles l’ILC sera réputé en relation directe avec l’objet du bail.

Le champ d’application de l’ILC restant donc à définir, il est fortement déconseillé de faire dès à présent référence à cet indice dans les baux commerciaux.

(1) Loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie.

(2) Protocole d’accord relatif à la création de l’ILC signé le 20 décembre 2007. Voir à ce sujet brève du 22 janvier 2008.

 (3) Art. L. 112-2 du code monétaire et financier.

(4) En vertu d’une loi du 9 juillet 1970.

(5) Art. L.145-34 et L.145-38 du code de commerce

astuce immobiliere locale agence caissargues gard:Nouvel IRL

TRIMESTRE	IRL : en niveau	IRL : variation annuelle	Parution INSEE(1)
4eme trimestre 2008
3eme trimestre 2008	117,03	+ 2,95 %	15/10/2008
2eme trimestre 2008	116,07	+ 2,38 %	17/07/2008
1er trimestre 2008	115,12	+1,81 %	16/04/2008
4eme trimestre 2007	114,30	+ 1,36 %	14/02/2008
3eme trimestre 2007	113,68	+ 1,11 %	14/02/2008
2eme trimestre 2007	113,37	+ 1,24 %	14/02/2008
1er trimestre 2007	113,07	+ 1,44 %	14/02/2008

astuce immobiliere locale agence bouillargues gard:Précisions quant aux contours de l’obligation d’équiper les maisons individuelles construites depuis le 1er septembre 2006 d’un conduit de fumée

Dans le cadre des préoccupations relatives au développement durable, un arrêté du 31 octobre 2005(1) a instauré l’obligation pour tout constructeur d’une maison individuelle chauffée à l’électricité d’équiper celle-ci d’un conduit de fumée vertical. Ce conduit doit permettre le raccordement d’une installation de chauffage fonctionnant au gaz, au fioul, au bois ou au biomasse (matière végétale). Une réservation dans les planchers doit être réalisée pour le passage du conduit. En l’absence de raccordement, le système d’évacuation doit être obturé de façon étanche. Cette obligation s’impose pour toutes les constructions dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er septembre 2006.

Les services de l’Etat ayant constaté une mauvaise application de cet arrêté, notamment du fait de difficultés d’interprétation, une circulaire a été prise le 24 juin 2008 afin d’en préciser les contours.

Ainsi, la circulaire donne une définition du terme « maison individuelle chauffée à l’électricité ». Il s’agit de toute maison pourvue d’un système de chauffage utilisant majoritairement de l’électricité pour assurer son fonctionnement.

Elle précise en outre que le système d’évacuation des fumées doit comporter une souche en toiture et un conduit d’évacuation vertical partant de la souche en toiture et débouchant dans les locaux du niveau chauffé le plus bas. Ainsi, ce conduit doit traverser tous les planchers hauts et intermédiaires entre la souche en toiture et le niveau chauffé le plus bas.

Par ailleurs, afin d’être compatible avec le raccordement d’appareils de chauffage fonctionnant au gaz, au fioul, au bois ou au biomasse, la circulaire ajoute que le conduit doit être marqué CE et désigné T 450 (classe de température) et G (résistant au feu de cheminée).

(1) Arrêté du 31 octobre 2005 relatif aux dispositions techniques pour le choix et le remplacement de l’énergie des maisons individuelles, publié au Journal officiel du 15 novembre 2005, p.17821.

astuce immobiliere locale agence meynes gard:Le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions : débats imminents

Le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre les exclusions, texte consacré à la politique du logement, et deux ans après la loi ENL de 2006, a été adopté en Conseil des ministres le 28 juillet 2008. Il sera débattu demain, le 14 octobre 2008, devant le Sénat, pour la première fois.

Présenté au moyen de 27 articles, sans nul doute que le texte définitif sera plus dense dans la mesure où déjà pas moins de 378 amendements attendent les sénateurs !

Sans être ni exhaustive ni précise, cette actualité vous présente quelques dispositions sélectionnées dans les cinq chapitres du projet de texte dont la teneur évoluera au fil des discussions parlementaires :

- le 1 % logement et sa gouvernance seront rénovés par un encadrement législatif et réglementaire des emplois des fonds issus de la collecte, alors que l’UESL veillera à ce que l’efficacité de la gestion des organismes collecteurs soit améliorée.

- la garantie des risques locatifs, dite " GRL ", est au nombre des emplois du 1 % listés par le projet d’article L. 313-3 du code de la construction et de l’habitation et pour laquelle un nouveau cahier des charges sera fixé par un décret.

- un nouveau chapitre intitulé " Dispositions relatives à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés " est introduit par le rapport de la Commission des affaires économiques.

- une procédure d’alerte préventive des immeubles soumis au statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) sera introduite lorsque les impayés de charges courantes atteindront un certain seuil.

- il est par ailleurs proposé un régime simplifié de recouvrement des créances de copropriété et restées impayées dans un délai de deux mois après qu'un commandement de payer a été adressé.

- le régime de communication aux copropriétaires des injonctions de ravalement délivrées par les autorités municipales sera simplifié.

- les dispositions autorisant les copropriétés à procéder aux adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives à la majorité de l’article 24, seront rendues pérennes.

Un chapitre propose de développer une offre nouvelle de logements par :

- un assouplissement temporaire des règles d’urbanisme contenues dans les PLU ou les POS pour permettre l’agrandissement des logements existants ;

- une majoration de COS en faveur de la construction de logements sociaux pouvant atteindre 50 % ;

- un nouveau moyen de financement des équipements collectifs pour permettre le développement de l’urbanisme opérationnel d’initiative privée : le " projet urbain partenarial " ;

- le recentrage des dispositifs Robien et Borloo neuf dans les zones de marché locatif tendu ;

- l’extension du " PASS-FONCIER  " aux logements collectifs ;

- l’intégration de certains logements en accession sociale à la propriété dans le quota des 20 % de logements sociaux ;

- la perte du droit au maintien dans les lieux en cas de sous-occupation est géographiquement étendue (disposition applicable aux logements soumis à la loi du 1er septembre 1948 et aux logements sociaux HLM).

Un chapitre est consacré à la mobilité dans le parc de logements.

Il comporte un article 18 : Pour les locations régies par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le cautionnement ne pourrait être exigé que par les bailleurs personnes physiques ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus. Les autres bailleurs, personnes morales, seraient exclus de cette faculté en garantie de paiement de leurs créances. En outre, et dans tous les cas, un bailleur ne pourrait pas cumuler une assurance garantissant ses obligations avec un cautionnement. Ce texte, très largement contesté, est soutenu par le Gouvernement et s’inscrit dans le prolongement des déclarations du Président du République faites dans son discours du 11 décembre 2007 à Vandoeuvre-lès-Nancy. Il n’est, en tout état de cause, pas conforme aux négociations du printemps dernier selon lesquelles la suppression du cumul " caution – assurance " ne serait rendue effective qu’à partir d’un taux de couverture d’assurance de l’ordre de 40 % du parc privé.

Au stade de projet de loi, ce texte débattu du 14 au 17 octobre 2008 devant le Sénat, sera ensuite discuté devant l’Assemblée nationale. Dans la mesure où la procédure d’urgence a été déclarée, il ne reviendra pas en seconde lecture mais sera probablement présenté devant une commission mixte paritaire en cas de désaccord entre le Sénat et l’Assemblée nationale. Ce n’est qu’ensuite qu’il pourra être publié au Journal officiel.

astuce immobiliere locale agence caissargues gard: Arrêtés catastrophe naturelle du 7 octobre 2008

Deux arrêtés du 7 octobre 2008, portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, sont parus au Journal officiel du 10 octobre.

Le premier donne une liste de communes (annexe 1) dont des demandes de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été examinées et acceptées en application du code des assurances, ainsi qu'une liste de communes dont les demandes au même titre ont été rejetées (annexe 2), pour les dommages causés par les inondations et coulées de boue et les mouvements de terrain.

Le second fait de même pour une autre série de communes pour les dommages causés par les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

Les dispositions de l'arrêté du 7 août 2008 sont annulées, au titre des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols en ce qui concerne :

― le département du Gard pour la commune de Nîmes pour la période de janvier à mars 2007 ;

― le département de l'Eure pour la commune du Puchay pour la période de janvier 2007 à décembre 2007.

La garantie ne peut être mise en jeu qu’après la publication au Journal officiel d’un arrêté interministériel ayant constaté cet état de catastrophe naturelle.

Dès lors, l’assuré ou son mandataire doit déclarer à son assureur tout sinistre susceptible de faire jouer cette garantie dès qu’il en a eu connaissance, ou au plus tard, dans les dix jours suivant la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle.

Il vous appartient donc, en votre qualité de syndic professionnel ou d’administrateur de biens, de veiller à la bonne exécution de cette obligation et de ne pas laisser passer le délai légal de dix jours, au risque de vous retrouver forclos et de mettre en jeu votre responsabilité civile professionnelle.

astuce immobiliere locale agence nimes gard:Indice du coût de la construction (hors loi du 6 juillet 1989)

COUT DE LA CONSTRUCTION – Variation de l’indice INSEE
1er trimestre
Année	Indice	JO/INSEE	% aug. sur 1 an	% aug. sur 3 ans	% aug. sur 9 ans
2008	1497	09/07/08	8.09	17.87	39.78
2007	1385	06/07/07	1.69	13.06	30.91
2006	1362	11/07/06	7.24	15.13	30.09

COUT DE LA CONSTRUCTION – Variation de l’indice INSEE
2ème trimestre
Année	Indice	JO/INSEE	% aug. sur 1 an	% aug. sur 3 ans	% aug. sur 9 ans
2008	1562	10/10/08	8.85	22.41	45.44
2007	1435	12/10/07	5.05	13.26	35.63
2006	1366	13/10/06	7.05	13.64	28.87

COUT DE LA CONSTRUCTION – Variation de l’indice INSEE
3ème trimestre
Année	Indice	JO/INSEE	% aug. sur 1 an	% aug. sur 3 ans	% aug. sur 9 ans
2007	1443	09/01/08	4.49	13.44	36.52
2006	1381	12/01/07	8.06	14.80	29.43
2005	1278	10/01/06	0.47	9.23	24.08

astuce immobiliere locale agence montfrin gard:Opposabilité d’un accord collectif aux locataires

L’article 42 de la loi du 23 décembre 1986(1) permet à certaines catégories de bailleurs(2) de conclure avec leurs locataires des accords collectifs portant sur différents domaines tels que, notamment, les charges récupérables, la grille de vétusté, ou l’amélioration des logements.

Ainsi, il peut être, par exemple, dérogé par voie d’accords collectifs locaux au décret de 1987 fixant la liste des charges récupérables(3).

Néanmoins, précisons que les dérogations apportées au décret de 1987 ne peuvent porter que sur « l’amélioration de la sécurité » ou la « prise en compte du développement durable »(4).

Ces accords collectifs sont soit conclus avec des associations de locataires, soit, depuis la loi SRU(5), proposés directement aux locataires. Dans cette dernière hypothèse, le texte précise que ces accords « sont réputés applicables dès lors qu’ils ont été approuvés par écrit par la majorité des locataires, dans un  délai d’un mois à compter de la réception de la notification individuelle par le bailleur. »

Dans un arrêt(6) rendu le 17 septembre dernier, la Cour de cassation nous fournit une précision d’importance quant aux conditions dans lesquelles un tel accord peut intervenir.

En l’espèce, une locataire contestait l’opposabilité à son encontre d’un accord approuvé par une majorité de locataires (accord concernant l’installation d’un interphone).

La locataire reprochait à la société bailleresse de lui avoir imposé de se prononcer sur sa proposition d’accord « sous quinze jours », ajoutant ainsi une condition de délai de réponse non prévue par l’article 42 susvisé.

La Cour de cassation rejette l’argument de la locataire en considérant que l’accord ayant été approuvé par la majorité des locataires de la résidence dans le délai d’un mois, cet accord est par conséquent opposable, « peu important que cette dernière ait été invitée à se prononcer sur la proposition de la bailleresse sous quinze jours ».

En d’autres termes, la seule condition à respecter afin qu’un accord soit opposable à tous les locataires est que la majorité de ces derniers ait donné leur accord dans un délai maximal d’un mois.

Or, en l’espèce, cette unique condition avait bien été respectée.

astuce immobiliere locale agence redessan gard:Quelles sont les modalités de prise en compte des indemnités d’assurance dans la détermination du revenu foncier ?

Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 23 septembre 2008(1) est pour nous l’occasion de faire le point sur les modalités de prise en compte dans la détermination du revenu foncier, des indemnités d’assurance versées au propriétaire bailleur.

A titre liminaire, il convient de préciser que le parlementaire s’est penché sur cette question, à l’occasion d’une interrogation relative au régime d’imposition simplifié dit « microfoncier », régime applicable de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel est inférieur ou égal à 15 000 €.
Dans cette hypothèse en effet, les indemnités versées ne seront pas prises en compte dans la détermination du revenu brut puisque le propriétaire bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire de 30 %.

Cela étant, dans le cadre du régime réel d’imposition, le régime fiscal des indemnités versées par les assurances dépend du caractère déductible ou non des dépenses qu’elles sont destinées à couvrir.

En effet, il résulte de l’article 29 du code général des impôts que les subventions ou indemnités destinées à financer des charges déductibles ou à compenser une perte de revenu doivent être prises en compte pour la détermination des recettes brutes imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
A contrario, les dépenses qui sont destinées à compenser un préjudice subi par le propriétaire ou à financer une charge qu’il a supportée, ne sont pas imposables.

A cet égard, l’instruction fiscale du 23 mars 2007 (BOI 5 D-2-07) qui, rappelons-le commente la réforme des revenus fonciers, précise que lorsque le propriétaire de l'immeuble donné en location souscrit directement ou par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (administrateur de biens, notaire, etc.) un contrat d'assurance dont l'objet est de couvrir le risque de loyers impayés, l'indemnité encaissée en cas de mise en œuvre des garanties du contrat doit être déclarée au titre des revenus fonciers de l'année de l'encaissement.

A toutes fins utiles, nous tenons à préciser que le régime des indemnités d’assurance est différent de celui applicable aux primes d’assurance. Ce dernier a fait l’objet d’une fiche récapitulative dans l’instruction fiscale précitée, et a déjà été évoqué lors d’une précédente brève.

(1) Rép. min. JOAN 23 septembre 2008, p. 8216.

astuce immobiliere locale agence poulx gard: L’agent immobilier est-t-il tenu de procéder à un état parasitaire lorsque le bien vendu se situe dans une zone où le diagnostic termites n’est pas obligatoire ?

Un arrêt rendu par la cour d’appel de Reims le 2 juin 2008(1) apporte de nouvelles précisions quant aux contours de la responsabilité professionnelle de l’agent immobilier.

Dans cette affaire, un couple avait acquis, par l’intermédiaire d’une agence, un ensemble immobilier composé d’une maison, d’un garage et d’une grange. Après leur emménagement, ils ont constaté que les chevrons et une partie des pannes de la grange étaient attaqués par des insectes xylophages, et ont saisi le juge des référés afin que soit désigné un expert judiciaire.

L’expert a conclu que si les attaques ne pouvaient pas avoir été constatées par l’agent immobilier, ce denier aurait dû malgré tout faire réaliser un constat de l’état parasitaire du bien.

Sur la base de ce rapport, les acquéreurs ont engagé une action en responsabilité à l’encontre du vendeur, de l’entrepreneur ayant réalisé des travaux sur la charpente et la toiture de la grange, et de l’agent immobilier, devant le tribunal de grande instance de Charleville-Mézières. Les juges ont accueilli leur demande. L’agent immobilier a formé appel de cette décision.

Les acquéreurs soutenaient devant la cour d’appel que l’agent immobilier est tenu à un devoir de conseil et qu’en tant que professionnel de l’immobilier il doit une information loyale quant aux désordres pouvant toucher l’immeuble. Ils affirmaient en outre que les attaques d’insectes étaient visibles et pouvaient apparaître pour un acquéreur normalement avisé. Dès lors, selon eux, l’agent immobilier aurait dû vérifier la présence de parasites.

La cour a rejeté cette argumentation et considéré, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation(2), que le manquement au devoir de conseil de l’agent immobilier n’était pas établi dès lors que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents, ainsi que l’a relevé l’expert dans son rapport, et que la preuve n’était pas rapportée qu’il avait eu connaissance du vice caché.

Elle a ajouté que l’agent immobilier ne pouvait pas se voir reprocher de ne pas avoir fait procéder à un état parasitaire du bien immobilier alors qu’aucune obligation légale ne pesait sur lui en ce sens, que les désordres affectant la charpente n’étaient pas apparents et que les vendeurs n’avaient fourni aucune information sur les attaques dont était l’objet la charpente.

Elle a en outre précisé que la circonstance, au demeurant connue des acquéreurs, selon laquelle de sévères attaques de charpente par des insectes xylophages sont choses communes dans les bâtiments anciens n’était pas suffisante pour imposer à l’agent immobilier la réalisation systématique d’un état parasitaire des biens vendus par son intermédiaire.

En conséquence, la cour a infirmé le jugement du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières et a débouté les acquéreurs de leurs demandes à l’encontre de l’agent immobilier.

(1) CA Reims 1ère ch. civ. 2 juin 2008, n° 07/00952.
(2) Cass. civ.1ère 16 janvier 2007, pourvoi n° 04-12.908 (brève du 6 février 2007).

astuce immobiliere locale agence garons gard :En matière de performance énergétique, quelles obligations doit respecter le maître d’ouvrage qui effectue d’importants travaux de rénovation sur un bâtiment de plus de 1000 m² ?

Depuis le 31 mars 2008(1), tout maître d’ouvrage qui réalise des travaux de rénovation d’un bâtiment dont le coût total prévisionnel est supérieur à 25 % de la valeur de celui-ci a l’obligation d’en améliorer la performance énergétique(2).

Ce texte concerne les travaux de rénovation portant :
- soit sur l’enveloppe d’un bâtiment d’une SHON supérieure à 1 000 m² et sur ses installations de chauffage, de production d’eau chaude, de refroidissement, de ventilation et d’éclairage ou sur ses équipements utilisant les énergies renouvelables ;
- soit sur sa seule enveloppe.

L’amélioration de la performance énergétique est obtenue :
- soit en maintenant la consommation en énergie pour le chauffage, la ventilation, le refroidissement, la production d’eau chaude sanitaire et, dans les locaux tertiaires, pour l’éclairage, en dessous de seuils fixés en fonction des catégories de bâtiments par un arrêté ;
- soit en appliquant une solution technique adaptée au type du bâtiment, définie par arrêté.

Préalablement au dépôt de la demande de permis de construire, à l’acceptation des devis ou à la passation des marchés, le maître d'ouvrage doit réaliser une étude de faisabilité technique et économique des diverses solutions d'approvisionnement en énergie du bâtiment. Toutefois, dans le cas où les travaux portent uniquement sur l'enveloppe du bâtiment, seule la solution d'approvisionnement en énergie solaire sera étudiée.

Un arrêté du 13 juin 2008 est venu préciser quels bâtiments sont concernés par l’obligation d’amélioration de la performance énergétique, ainsi que les modalités de calcul de la valeur du bâtiment et du coût prévisionnel des travaux. Il fixe également les seuils en dessous desquels doit se situer la consommation d’énergie du futur bâtiment rénové. En outre, il détermine les règles de calcul de la consommation d’énergie du bâtiment initial, ainsi que les exigences minimales qui doivent être respectées par le futur bâtiment en matière de caractéristiques thermiques du bâti, d’isolation thermique, d’apports solaires et lumineux, de perméabilité à l’air, de ventilation, de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, d’éclairage des locaux.

(1) Cf. article R.131-26 du code de la construction et de l’habitation, applicable à tous les travaux pour lesquels la date de dépôt de la demande de permis de construire ou, si les travaux ne sont pas soumis à ce permis, la date d’acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs à ces travaux, est postérieure au 31 mars 2008.

astuce immobiliere locale agence st gilles gard:Syndics, attention au vote électronique !

La cour d’appel de Paris(1), saisie d’un contentieux sur un vote d’assemblée générale effectué par voie électronique, précise les conséquences de l’erreur commise par un copropriétaire à cette occasion. Un copropriétaire, s’apercevant avoir par erreur appuyé sur la touche « abstention » demande qu’un nouveau vote sur la même résolution soit effectué. Lors de ce second vote, un résultat totalement différent du premier est obtenu, certains copropriétaires ayant changé d’avis entre temps. De ce fait, un « second » vote (en réalité le troisième) à la majorité de l’article 24 est rendu possible, la résolution initiale portant sur une décision relevant de l’article 25. Le TGI avait considéré le premier vote comme inexistant, le second, effectué afin de permettre au copropriétaire de corriger son erreur, devant seul être retenu. Cette décision est sèchement censurée par la cour d’appel de Paris, qui considère qu’en pareille situation, seule une rectification de l’erreur peut être demandée. La question ne doit pas, sous peine de nullité, faire l’objet d’un nouveau vote, le premier ne pouvant être écarté au seul motif qu’un copropriétaire s’est trompé de bouton. Il s’ensuit que le troisième vote à la majorité simple est nul, puisqu’effectué alors que les conditions n’en étaient pas réunies (le tiers des voix n’ayant pas été atteint lors du premier vote, même rectifié). Si cette solution est juridiquement incontestable, puisque le premier vote constitue bel et bien une décision ne pouvant être modifiée, elle entraînera quelques difficultés pratiques si les erreurs de frappe sur les boîtiers électroniques sont trop fréquentes ! (1) CA Paris 23ème ch. B 27 mai 2008, n° 08/01520.

astuce immobiliere locale agence st gervasy gard:Quand la caducité du contrat de vente ne remet pas en cause le droit à honoraires…

Est-il encore utile de rappeler qu’en application de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972, la non-réalisation d’une condition suspensive, qui en principe rend automatiquement caduc le contrat, empêche de considérer l’opération comme effectivement conclue au sens de l’article 6 I de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), faisant ainsi perdre à l’agent immobilier tout droit à honoraires ?

Or, selon une disposition de droit local applicable en Alsace-Moselle (article 42 de la loi du 1er juin 1924), tout avant-contrat devient caduc faute de réitération par acte authentique dans un délai de six mois à compter de sa signature ou d’introduction d’une action en justice afin de faire constater sa perfection authentique.

En apparence seulement, la logique devait donc conduire les juges à considérer que le délai de six mois étant expiré sans que le compromis ne soit réitéré ni aucune action introduite, celui-ci se trouvant en conséquence rétroactivement anéanti, le mandataire se trouvait privé de tout droit à commission.

Pourtant, telle n’a pas été leur décision, jugeant que cette dernière circonstance n’avait aucune  incidence sur la validité du mandat et qu’aucun manquement ne pouvait être retenu à l’encontre du professionnel, le défaut de réitération étant exclusivement imputable à l’acquéreur. Dès lors, l’agent immobilier, ayant parfaitement exécuté la mission à lui confiée, en étant parvenu à recueillir le consentement des parties dans une promesse synallagmatique de vente, était fondé dans sa demande de paiement, son droit à rémunération n’étant, en l’espèce, ni remis en cause ni contestable.

Même si la portée de l’arrêt de la cour d’appel de Colmar(1) est nécessairement géographiquement limitée au nord-est de la France, on ne peut évidemment qu’y souscrire, avec tous nos adhérents directement concernés par cette fausse caducité ou encore cette caducité « décrétée », car ne résultant pas de la défaillance d’une condition suspensive stipulée au contrat (ex : prêt, permis de construire…). L’application du droit local réserve encore quelques (heureuses) surprises, même si celui-ci tend à disparaître sous les assauts répétés du législateur moderne faisant œuvre d’uniformisation et de simplification : dernière preuve en date, la suppression de la référence aux usages locaux par la loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 en matière de congé en bail commercial (nouvelle abolition de privilèges ?) !

Quoi qu’il en soit, ledit arrêt nous laisse en peu perplexes : pourquoi les juges n’étendraient-ils pas alors cette solution particulière à l’ensemble du territoire pour reconnaître à l’agent immobilier, victime du refus de réitération par acte authentique de l’une des parties tandis que toutes les conditions suspensives sont levées, son droit à honoraires ? L’opération n’en est-elle pas moins « effectivement conclue » entre les cocontractants au sens de l'article 6 susvisé ?

Selon nous, le dernier alinéa de l’article 73 du décret du 20 juillet 1972, qui se contente de disposer que le mandataire « perçoit sans délai sa rémunération ou sa commission une fois constatée par acte authentique l’opération conclue par son intermédiaire » n’y fait aucunement obstacle : il ne pose en effet qu’une seule date d’exigibilité (ou de perception) des honoraires lorsque l’acte authentique est signé, donc dans la meilleure des hypothèses, ce qui en pratique, n’est malheureusement pas toujours le cas…

Outre l’argumentation juridique, cela éviterait aux professionnels de devoir agir sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle ou délictuelle selon le cas, en condamnation du défaillant à dommages et intérêts à hauteur du  préjudice subi, avec l’aléa et la subjectivité qu’induit toute action judiciaire(2).

A noter : un article de La Revue bleue FNAIM d’octobre 2008 consacré aux spécificités du droit local alsacien-mosellan reviendra, entre autres, sur l’arrêt ici commenté.

(1)  CA Colmar 2ème ch. A 20 mars 2008.

(2) Le droit à dommages et intérêts de l’agent immobilier et la défaillance des parties engagées sous compromis : un magma jurisprudentiel, La Revue bleue FNAIM, novembre 2006, p. 41 et s.

astuce immobiliere locale agence manduel gard:Qu’advient-il du mandat du syndic en cas de non-renouvellement ou de retrait de sa carte professionnelle ?

Le syndic ne peut exercer sa fonction qu’à la condition d’être titulaire de la carte professionnelle mention « Gestion immobilière» et de bénéficier d’une garantie financière suffisante au regard des fonds qu’il détient pour le compte du syndicat dont il est le mandataire. En effet, lorsqu’un professionnel représente un syndicat de copropriétaires de façon habituelle et moyennant une rémunération, cette activité entre dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970. Une jurisprudence constante considérait déjà que le syndic exerçant son activité sans carte professionnelle est un syndic irrégulier et que, par conséquent, toute décision d’assemblée générale nommant un syndic sans carte professionnelle est annulable(1). Mais la Cour de cassation a eu à se prononcer très récemment sur les conséquences du non-renouvellement ou du retrait de la carte professionnelle du syndic professionnel en cours de mandat(2). En l’espèce, un copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires en vue de faire annuler l’assemblée générale au motif qu’elle avait été convoquée et tenue par un syndic dont la carte professionnelle n’avait pas été renouvelée. Les juges du fond avaient débouté le demandeur en retenant que « le non-renouvellement de la carte professionnelle du syndic au cours de son mandat n’est pas une circonstance pouvant justifier la remise en cause des actes accomplis par ce dernier ». La Cour de cassation est venue casser cette décision en retenant qu’il convient de vérifier que le syndic détient bien une carte professionnelle au moment où il exerce ses fonctions. A défaut, le syndic voit son mandat frappé de caducité et tous les actes qu’il a effectués sont susceptibles d’être remis en cause. (1) Cass. 3ème civ. 18 janvier 1985 et 4 janvier 1996. (2) Cass. 3ème civ. 2 juillet 2008.

astuce immobiliere locale agence redessan gard:Majorité requise pour la suppression du poste de concierge

Nous le savons : en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : « L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. »

Ainsi et en principe, la suppression d’un équipement commun ou service collectif expressément prévu par le règlement de copropriété, existant et utilisé, ne pourrait être supprimé qu’à l’unanimité.

En l’espèce, un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation des résolutions de l’assemblée générale qui ont supprimé le poste de concierge et modifié en conséquence le règlement de copropriété, estimant que l’unanimité était requise.

Le règlement de la copropriété concerné précise que : « Le service de l’immeuble est assuré par un concierge si le syndicat en décide ainsi. A cet égard, il est rappelé que le lot n° 1 ci-dessus décrit dans l’état descriptif de division est prévu pour le logement du concierge (…) »

Les juges du fond ont considéré qu’il ressortait de cette disposition que le règlement de copropriété prévoit l’existence d’un concierge, même s’il ne l’impose pas, et que le syndicat des copropriétaires en « ayant ainsi décidé », en engageant un concierge conformément aux prévisions du règlement, il ne pouvait voter sa suppression qu’à l’unanimité, donnant ainsi raison au copropriétaire demandeur.

La Cour de cassation(1) casse la décision des juges d’appel relevant que « le règlement de copropriété n’imposait pas l’existence d’un concierge mais la laissait à la discrétion du syndicat des copropriétaires ».

La majorité de l’article 26 semblait donc, en l’espèce, suffisante pour sa suppression.

Voilà, ici encore, une nouvelle illustration de la nécessaire et stricte application du règlement de copropriété, qui tient lieu de loi aux copropriétaires.

(1) Cass. 3ème civ. 24 septembre 2008, n° 07-17039.

astuce immobiliere locale agence marguerittes gard:Indice BT01

Information immobiliere locale agence poulx:Le crédit d’impôt pour les économies d’énergie est-il cumulable avec la déduction des revenus fonciers ?

Cette problématique, soulevée par un parlementaire, a fait l’objet d’une réponse ministérielle publiée au Journal officiel du 19 août 2008(1).

Ainsi, en l’état actuel des textes, le cumul de tels avantages fiscaux n’est pas envisagé par la loi.

En pratique, les propriétaires, locataires ou occupants à titre gratuit de leur habitation principale peuvent, toutes conditions étant par ailleurs remplies, bénéficier du crédit d’impôt sur le revenu en faveur des économies d’énergie et du développement durable(2).

En d’autres termes, le crédit d’impôt profite exclusivement aux travaux effectués par le contribuable dans sa résidence principale.
 
Par conséquent, cette mesure d’incitation fiscale ne profite pas au propriétaire bailleur.

Dans l’hypothèse, on ne peut plus fréquente, où le bailleur effectue les dépenses d’installation ou de remplacement d’un équipement de chauffage dans le logement, il ne peut que déduire ces dépenses des revenus qu’il tire de la location nue dudit bien.
La qualité des équipements remplacés ou installés est sans incidence sur les avantages fiscaux accordés au bailleur.

En effet, la législation actuelle n’encourage pas les propriétaires bailleurs à installer des équipements performants au niveau énergétique dans les logements donnés en location.

Le parlementaire interrogé nous précise, à cet égard, que de nouvelles mesures en faveur de l’écologie, du développement et de l’aménagement durable sont à l’étude dans le cadre des comités opérationnels du Grenelle de l’environnement, dont nous ne manquerons pas de vous tenir informés.

(1) Rép. min. 19 août 2008, n° 12623.
(2) Article 200 quater du code général des impôts.

information immobiliere locale agence milhaud gard :Location meublée : le seuil du régime fiscal de la micro-entreprise est révalorisé

La loi de modernisation de l’économie (LME) a modifié les seuils applicables pour le bénéfice du régime de la micro-entreprise.

Ces seuils qui n’avaient pas été réévalués depuis 1998, seront portés (H.T.) à partir du 1er janvier 2009 à :

- 80 000 € pour les activités commerciales, notamment de fourniture de logement (au lieu de 76 300 € auparavant) ;
- 32 000 € pour les activités de services (au lieu de 27 000 € auparavant).

Rappelons que la location meublée effectuée par un loueur non professionnel, à titre habituel, est considérée comme une activité commerciale.

Le loueur  est, à ce titre, passible de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. L’inscription au registre du commerce n’est pas requise.

Conséquence : le régime de la micro-entreprise ou micro BIC est applicable au loueur en meublé dont les loyers bruts annuels sont inférieurs à 80 000 € hors taxes, à compter du 1er janvier 2009.

Ce régime micro BIC peut être avantageux pour les loueurs qui bénéficient d’un abattement forfaitaire de 68 % sur la totalité des loyers annuels perçus, charges forfaitaires incluses.

Désormais, ces seuils seront indexés chaque année sur le barème de l’impôt sur le revenu (articles 2 et 3 de la loi LME du 4 août 2008).

astuce immobiliere locale agence marguerittes gard : Quelle est l’incidence de la mise sous curatelle du vendeur entre le compromis et l’acte authentique ?

Le compromis de vente valant vente, la mise sous curatelle du vendeur entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique n’invalide en principe pas la vente. Aux termes de l’article 1589 du Code civil, « la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix ». Ainsi, dès la signature d’un compromis de vente, les parties sont engagées de façon définitive, sous réserve de la levée des conditions suspensives éventuellement stipulées. La Cour de cassation(1) tire les conséquences de ce principe lorsque la capacité du vendeur à s’engager est altérée entre le compromis et l’acte authentique. Elle considère qu’en pareille situation, l’acquéreur peut parfaitement poursuivre le vendeur en réitération forcée de l’acte.   En effet, c’est à la date de l’avant-contrat qu’est appréciée la capacité du vendeur. La mise sous curatelle de ce dernier postérieurement ne suffit pas à affecter la validité du compromis signé, sauf à prouver qu’au moment de s’engager, le vendeur n’était pas sain d’esprit (article 489 du Code civil) ou que la cause de la mesure de protection était notoire à ce moment-là (article 503 du Code civil). Le curateur ne peut donc faire obstacle à la réitération du compromis au seul motif que les conditions de paiement sont contraires aux intérêts actuels du vendeur. (1) Cass. 1ère civ. 11 juin 2008, n° 06-16.943.

information immobiliere locale agence rodilhan gard:Pensez à l’entretien des portes automatiques de garages !

Une enquête de la DGCCRF(1) met en relief la carence des particuliers, syndics et administrateurs de biens dans l’obligation d’entretenir les portes automatiques de parkings. A l’occasion du contrôle de 73 entreprises du secteur de la maintenance des portes de garages, la plupart ayant souscrit des contrats d’entretien de cet élément d’équipement avec les propriétaires ou les syndics, la DGCCRF a constaté que nombre d’entre eux ne respectaient pas l’obligation biannuelle d’entretien qui leur incombe. Elle rappelle en effet que l’article R. 125-5 du code de la construction et de l’habitation impose aux  propriétaires d'un bâtiment ou groupe de bâtiments d'habitation équipés de portes automatiques de garages de les faire entretenir et vérifier périodiquement aux termes de contrats écrits, toutes les interventions étant consignées dans un livret d'entretien. L’arrêté du 12 novembre 1990, relatif aux opérations d’entretien et de vérification, fixe la périodicité de ces visites d’entretien à deux fois par an. Or, l’enquête de la DGCCRF fait ressortir l’absence de respect de cette obligation, notamment parce que les entreprises concernées n’attirent pas l’attention des propriétaires et professionnels de l’immobilier sur ce point. Prudence également sur le contrat souscrit : la DGCCRF a relevé quelques clauses abusives concernant la révision des prix. En outre, il doit scrupuleusement respecter les dispositions de l’arrêté du 12 novembre 1990 quant aux vérifications à effectuer. (1) Communiqué de presse de la DGCCRF du 29 mai 2008.

information immobiliere locale agence remoulins gard:Prime d’ancienneté : quelques utiles précisions

Concernant la nouvelle prime d’ancienneté instituée par la CCN I, nous rappelons qu’une recommandation du 18 juillet 2007 indique l’essentiel des règles à retenir. D'autres points méritent toutefois d'être précisés, que nous exposerons ci-après :

1) Compte tenu de la façon dont l’article 36 de la CCN I est rédigé, il n’y a lieu à aucune proratisation de la prime pour les salariés à temps partiel. De la même façon, aucune majoration n’est prévue pour les salariés dont le contrat de travail prévoit l’exécution régulière d’heures supplémentaires, portant leur durée du travail au-delà de la durée légale du travail.
En effet, quelle que soit la durée du travail, le montant de la prime dépend uniquement de la classification du salarié.

2) La prime d’ancienneté entre dans l’assiette de calcul :

- de la gratification dite de 13ème mois (la prime doit donc être versée treize fois dans l’année) ;

- de l’indemnité de congés payés et autres congés exceptionnels rémunérés(1) ;

- du salaire à maintenir en cas de maladie ou accident (article 24 CCNI) ;

- du salaire à maintenir en cas de congé maternité ;

- de la prime d’anniversaire ;

- à l’inverse, pour le calcul de la retenue à opérer en cas de congé sans solde, la prime d’ancienneté doit être réduite à due proportion de l’absence non rémunérée.

3) Pour les négociateurs bénéficiant du statut prévu par l’avenant n° 31 à la CCNI du 15 juin 2006, et remplissant les conditions d’attribution de la prime d’ancienneté, le montant de la prime est fixé à 18 € bruts par mois.

4) Concernant l’impact des promotions sur le montant de la prime d’ancienneté, dans la mesure où deux montants différents sont prévus pour les quatre premiers niveaux et les cinq derniers, la question se pose de savoir quel montant appliquer à un salarié classé à l’un des quatre premiers niveaux promu à un des cinq derniers niveaux. Dans ce cas de figure, le salarié bénéficie, sans rétroactivité mais dès la prise d’effet de sa promotion, du montant prévu par son nouveau niveau de classification. La promotion ne fait pas disparaître la prime d’ancienneté initialement acquise et figure sur une ligne spéciale du bulletin de paie.

Exemple : Un salarié embauché le 15 juin 2005 au niveau AM1 bénéficiera de la prime d’ancienneté le 1er janvier 2009.
Il est promu au niveau AM2 le 1er mars 2010, date à laquelle la prime d’ancienneté est portée de 18 € à 22 €.
Au 1er janvier 2012, nouvelle échéance triennale, le salarié bénéficiera d’une prime de 44 € (22 € + 22 €).

5) La prime d’ancienneté ne rentre pas en compte pour le calcul de la majoration pour heures supplémentaires.

Les primes, de manière générale, sont prises en compte dans la base de calcul des heures supplémentaires lorsqu'elles constituent la contrepartie du travail fourni.

Parmi les primes ayant la nature d'un élément de rémunération, il convient donc d'établir une distinction entre celles qui sont inhérentes à la nature du travail, à inclure dans la base de calcul des majorations pour heures supplémentaires, et celles qui ne sont pas inhérentes à la nature du travail et ne doivent pas être prises en compte(2).

Du moment qu'elle est essentiellement fonction de la durée de présence du salarié dans l'établissement sans être inhérente à la nature du travail, la prime d'ancienneté doit rester en dehors de la base de calcul des majorations pour heures supplémentaires(3).

Le salaire auquel s'appliquent les majorations pour heures supplémentaires est le salaire versé en contrepartie directe du travail fourni. La base de calcul de ces majorations ne saurait donc comprendre une prime d'ancienneté qui ne dépend pas du travail effectivement fourni(4).

6) La prime d’ancienneté apparaît toujours et nécessairement sur une ligne distincte du bulletin de paie. Elle fait partie du salaire global brut mensuel contractuel mais ne doit pas être prise en compte pour déterminer si le salarié perçoit bien au moins le SMIC et/ou son salaire minimum brut annuel tel que fixé par la CCN I.

(1) Cass. soc. 30 mars 1995, n° 1407.

(2) Circ. DRT 94-4 du 21 avril 1994, n° I-2-3-2, BOMT 94-9.

(3) Cass. soc. 29 octobre 1973, TARGA c/DURRENS, Bull. civ. V, p. 483, n° 527.

(4) Cass. soc. 29 mai 1986, n° 1397 P, DEMOL c/PREGYPAN PLASTRES LAFRAGE, Bull. civ. V, p. 203, n° 264.

information immobiliere locale agence Nîmes:Option du bailleur à la TVA en cours de bail

L’hypothèse d’une option à la TVA par le bailleur en cours de bail n’est pas anodine.

Dans ce cas, la question est de savoir si, en l’absence de mention spécifique dans le bail, le bailleur peut néanmoins facturer au locataire le montant de la TVA sur les loyers appelés.

Sur ce point, la jurisprudence rendue par la cour d’appel de Paris est désormais constante(1). L’assujettissement des loyers à la TVA doit être prévu par le bail, que le loyer y soit assujetti dès l’origine ou que le bailleur se réserve la faculté d’opter pour ce régime en cours de contrat.

Tel n’est pas le cas d’un bail qui prévoit que le preneur « payera les impôts et taxes qui pourraient être éventuellement créés sur les locaux loués. »(2)

Tel n’est pas non plus le cas d’un bail stipulant que le locataire doit s’acquitter « de ses impôts personnels, mobiliers et de patente, ainsi que les impôts et taxes de toute nature qui sont réclamés directement aux locataires ou mis à leur charge. »(3)

Dans une affaire où le locataire était une banque, la cour d’appel de Paris(4) remarque que les opérations bancaires ne sont soumises à la TVA que pour une faible partie d’entre elles de telle sorte que l’option du bailleur n’est pas nécessairement neutre du point de vue financier, la banque ne faisant pas forcément suffisamment d’opérations soumises à la TVA pour récupérer celle qu’elle paye à ses fournisseurs.

Dans ces conditions, la cour considère qu’il convient de s’attacher à la commune intention des parties telle qu’exprimée au bail (ou dans un avenant signé en cours de bail).

Nous rappelons à nos adhérents que le bail commercial FNAIM permet, en toute sécurité, l’option à la TVA par le bailleur en cours de bail.

Ce dernier stipule en effet: « Dans l’hypothèse où à la date de signature du présent contrat, le loyer ne serait pas assujetti à la T.V.A., le bailleur se réserve la faculté d’exercer cette option au cours du présent bail, ce que le preneur accepte expressément. La T.V.A. sera due par le preneur, au taux qui sera alors en vigueur à sa date d’exigibilité. » 

(1) CA Paris 16ème ch. A 28 mai 2003 et 15 novembre 2004.

(2) CA Paris 16ème ch. B 13 septembre 2007.

(3) Cass. 27 juin 2001, n° 99-19007.

(4) CA Paris 16ème ch. B 13 septembre 2007.

astuce immobiliere locale agence rodilhan nimes:Pas d’obligation d’indiquer la surface du logement dans un bail

Assigné par le bailleur afin que soit constatée la résiliation de son bail pour impayés de loyers, un locataire tente, en appel(1), d’opposer l’argument suivant : l’état des lieux d’entrée mentionnant une superficie supérieure à la superficie réelle du logement (53 m² indiqués au lieu de 45,60 m²), le loyer contractuellement défini doit être, selon lui, réduit en proportion.

L’argument, soulevé pour la première fois par le locataire devant la cour d’appel, est rejeté par les juges du fond.

Pour ces derniers, l’indication d’une surface erronée dans l’état des lieux signé en 2002 « est dépourvue d’incidence sur le montant du loyer ». En effet, la cour constate que le loyer contractuel « n’apparaît pas excessif au vu des loyers pratiqués dans le voisinage ».

Par ailleurs, les juges soulignent également que cette erreur de surface n’a jamais été soulevée par le locataire jusqu’à ses premières conclusions d’appelant signifiées en 2007...

Cette décision doit être favorablement accueillie tant la différence existant entre la surface exacte et la surface indiquée dans l’état des lieux d’entrée est minime. Mais surtout, il est évident que le loyer contractuellement déterminé par les parties à la signature du bail n’est pas uniquement fonction de la surface du logement. Il dépend de bon nombre d’éléments comme la qualité du logement loué, la présence d’équipements particuliers à disposition du locataire, le quartier, etc.

Nous rappelons, à ce titre, que l’indication de la superficie du logement n’est pas une mention devant obligatoirement figurer dans un bail, la loi Carrez ne visant que la vente de lots de copropriété(2). A la lecture de l’arrêt commenté, il peut être même recommandé de s’abstenir de toute indication de la surface du logement dans le bail...